La Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución en fecha 18 de Junio de 2018, que ha supuesto una importante novedad en el mercado hipotecario, al permitir a los fondos de inversión que hayan adquirido carteras de créditos fallidos (también conocidos como “non-performing loans”), puedan solicitar al Notario que expida “otra copia con finalidad o fuerza ejecutiva de una escritura pública de préstamo, crédito o cualquier otra operación garantizada con hipoteca sobre una finca registral” cuando el solicitante no la haya obtenido previamente.
En nuestro ordenamiento jurídico, aquellos que pretendan obtener el cobro de su crédito de la forma más rápida y privilegiada, especialmente en casos de créditos hipotecarios, deben acreditarlo mediante la aportación de la correspondiente Escritura de Hipoteca, siempre que ésta sea primera copia y que tenga carácter ejecutivo, según dispone el artículo 571.2.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Recuperación de créditos más larga y más costosa
Por este motivo, hasta ahora, estos inversores -denominados comúnmente “servicers”-, que tras la adquisición de carteras fallidas se convertían en los nuevos titulares de los créditos, veían obstaculizada su estrategia de recuperación, hasta el punto de que podía dilatarse durante años, puesto que en muchos casos dichas primeras copias con carácter ejecutivo se extraviaban en las oficinas de las entidades bancarias, las iniciales titulares del derecho de crédito. De este modo, perdían la posibilidad de acudir a procedimientos sumarios como la Ejecución Hipotecaria, viéndose obligados a interponer procedimientos declarativos para su posterior ejecución, generando así más costes y dilatando la recuperación del crédito. Mayor complejidad presentaban los supuestos en que la Copia Ejecutiva ya había sido expedida a favor del banco, que transmitió su crédito a los “servicers”, quienes se subrogaron en su posición como acreedores de la operación.
Ello ha repercutido inevitablemente en el mercado bancario: los mayores costes en la recuperación del crédito conllevaban la mayor restricción de las entidades bancarias a la hora de conceder préstamos, y al mismo tiempo, desincentivaba a los inversores para actuar en nuestro mercado.
Facultad de los notarios para expedir copias ejecutivas
Ante la problemática que ello generaba, diez de los mayores inversores “servicers” realizaron una consulta ante la DGRN, cuya resolución es vinculante, para que ésta aclarara si los Notarios están facultados para expedir copias con carácter ejecutivo a través de estos inversores que se han adjudicado carteras de créditos fallidos, aun en los supuestos en que la copia con carácter ejecutivo ya se había expedido a favor de la entidad en cuya posición se habían subrogado.
La conclusión que alcanza la DGRN para avalar la facultad de los Notarios de expedir dichas copias, es que, desposeído el cedente (el banco) de la titularidad del crédito, y por lo tanto, de su legitimación para ejercitar la acción ejecutiva privilegiada, nada impide a la vista de la legislación notarial (refiriéndose a los artículos 224 y 233 del reglamento del Notariado) que el nuevo titular del crédito (el “servicer” o inversor), una vez acreditada la titularidad, pueda expedir copia con tal carácter.
Es decir, según la resolución de la DGRN, aun habiéndose expedido copias con carácter ejecutivo de un mismo préstamo con anterioridad, aquellos inversores que no la hubieran solicitado, podrán reclamarle ante el Notario que corresponda, viendo así asegurado su derecho de cobro, pudiendo a acudir a la vía ejecutiva sin tener que recurrir a procedimientos declarativos previos, reduciendo costes y disminuyendo los tiempos en la ejecución, atrayendo así a los inversores, lo que favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la mejor garantía para la adquisición de vivienda.
María López-Amo
Abogada en Grupo Gispert
