La Direcció general del Registre i del Notariat (DGRN) ha dictat una resolució en data 18 de juny de 2018, que ha suposat una important novetat al mercat hipotecari, en permetre als fons d’inversió que hagin adquirit carteres de crèdits fallits (també coneguts com a “non-performing loans”), puguin sol·licitar al Notari que expedeixi “una altra còpia amb finalitat o força executiva d’una escriptura pública de préstec, crèdit o qualsevol altra operació garantida amb hipoteca sobre una finca registral” quan el sol·licitant no l’hagi obtingut prèviament.
En el nostre ordenament jurídic, aquells que pretenguin obtenir el cobrament del seu crèdit de la forma més ràpida i privilegiada, especialment en casos de crèdits hipotecaris, han d’acreditar-ho mitjançant l’aportació de la corresponent Escriptura d’Hipoteca, sempre que aquesta sigui primera còpia i que tingui caràcter executiu, segons disposa l’article 571.2.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil.
Recuperació de crèdits més llarga i més costosa
Per aquest motiu, fins ara, aquests inversors -denominats comunament “servicers”-, que després de l’adquisició de carteres fallides es convertien en els nous titulars dels crèdits, veien obstaculitzada la seva estratègia de recuperació, fins al punt que podia dilatar-se durant anys, ja que en molts casos dites primeres còpies amb caràcter executiu s’extraviaven en les oficines de les entitats bancàries, les inicials titulars del dret de crèdit. D’aquesta manera, perdien la possibilitat d’acudir a procediments sumaris com l’Execució Hipotecària, veient-se obligats a interposar procediments declaratius per a la seva posterior execució, generant així més costos i dilatant la recuperació del crèdit. Més complexitat presentaven els supòsits en què la Còpia Executiva ja havia estat expedida a favor del banc, que va transmetre el seu crèdit als “servicers”, els qui es van subrogar en la seva posició com a creditors de l’operació.
Això ha repercutit inevitablement al mercat bancari: els majors costos en la recuperació del crèdit comportaven la major restricció de les entitats bancàries a l’hora de concedir préstecs, i al mateix temps, desincentivaba als inversors per actuar al nostre mercat.
Facultat dels notaris per expedir còpies executives
Davant la problemàtica que això generava, deu dels majors inversors “servicers” van realitzar una consulta davant la DGRN, la resolució de la qual és vinculant, perquè aquesta aclarís si els Notaris estan facultats per expedir còpies amb caràcter executiu a través d’aquests inversors que s’han adjudicat carteres de crèdits fallits, àdhuc en els supòsits en què la còpia amb caràcter executiu ja s’havia expedit a favor de l’entitat en la posició de la qual s’havien subrogat.
La conclusió que aconsegueix la DGRN per avalar la facultat dels Notaris d’expedir aquestes còpies, és que, desposseït el cedent (el banc) de la titularitat del crèdit, i per tant, de la seva legitimació per exercitar l’acció executiva privilegiada, gens impedeix a la vista de la legislació notarial (referint-se als articles 224 i 233 del reglament del Notariat) que el nou titular del crèdit (el “servicer” o inversor), una vegada acreditada la titularitat, pugui expedir còpia amb tal caràcter.
És a dir, segons la resolució de la DGRN, àdhuc havent-se expedit còpies amb caràcter executiu d’un mateix préstec amb anterioritat, aquells inversors que no l’haguessin sol·licitat, podran reclamar-li davant el Notari que correspongui, veient així assegurat el seu dret de cobrament, podent a acudir a la via executiva sense haver de recórrer a procediments declaratius previs, reduint costos i disminuint els temps en l’execució, atraient així als inversors, la qual cosa afavoreix el mercat de crèdit i potencia la hipoteca com la millor garantia per a l’adquisició d’habitatge.
Este artículo está disponible en: Castellano English
