La Audiencia Provincial de Girona, en sentencia de marzo de 2018, ha abordado, por segunda vez, una de las cuestiones que plantean más dudas en la gestión de los inmuebles adquiridos de resultas de un procedimiento hipotecario: el procedimiento para recuperar la posesión de los inmuebles ilegítimamente ocupados.
Los hechos de la sentencia citada parten de la adquisición de un inmueble por parte de una entidad bancaria a través de la adjudicación derivada de un procedimiento hipotecario. Adjudicada la finca, en la que permanecía residiendo el deudor hipotecario, el banco interpuso demanda para la protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, en virtud de lo dispuesto en el artículo 250.1.7 de la LEC, contra los “ignorados ocupantes” de la finca.
Asimismo, en la sentencia se incluye como supuesto de hecho que la entidad bancaria no utilizó los medios a su alcance en el procedimiento hipotecario para recuperar la posesión del inmueble adjudicado.
Vulneración de los derechos del deudor hipotecario
Sobre la base de estos hechos, el Juzgado de Primera Instancia estimó la petición de la entidad bancaria y ordenó el desalojo de los ocupantes, quienes interpusieron recurso de apelación contra la sentencia de Instancia. La Audiencia acordó estimar el recurso y, por tanto, revocar la sentencia.
La Audiencia consideró que la acción por la entidad bancaria se ejercitó en fraude de ley, en la medida que, utilizando un procedimiento que objetivamente podría ser legítimo para conseguir el fin pretendido, conculca los derechos que el deudor hipotecario hubiese podido alegar si la posesión se hubiese solicitado en el seno del procedimiento hipotecario.
En definitiva, lo que argumenta de oficio la Audiencia Provincial de Girona es que presume que hay una conducta defraudadora por parte de la entidad bancaria, y que si no solicita la posesión en el procedimiento hipotecario, es para evitar que el deudor hipotecario haga uso de los derechos que le reconoce la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y la Llei 24/2015 del Parlament de Catalunya (aunque actualmente suspendida).
El plazo de caducidad para demandar a quien perturba la posesión
Aunque no forma parte de los fundamentos jurídicos que llevan a la Audiencia a estimar el recurso, conviene poner de manifiesto que en la misma sentencia la Audiencia procedió a estudiar uno de los argumentos alegados por la parte recurrente, concretamente el referente a la caducidad de la acción interpuesta por la entidad bancaria. El recurrente alegó que la acción ejercitada habría caducado porque había transcurrido más de un año desde la supuesta perturbación de la posesión.
La Audiencia desestima este argumento, y de ahí el interés que suscita, sobre la base que los motivos de oposición al ejercicio de la acción del 250.17 LEC no incluyen la eventual caducidad de la acción, ya que la caducidad que se establece en el art. 439.1 LEC se refiere sólo a lo que tradicionalmente se conocían como interdictos para retener y recobrar la posesión, hoy previstos en el art. 250.1.4 LEC. En definitiva, la acción del art. 250.1.7 LEC no está sujeta a la caducidad de un año.
Posesión por ejecución hipotecaria con la vivienda ocupada
A la vista de los argumentos que nos ofrece la sentencia comentada, debemos advertir, ante eventuales supuestos que puedan darse en la gestión de los activos procedentes de ejecuciones hipotecarias, que, en todos los casos en los que el deudor hipotecario permanezca en la vivienda ejecutada, se ha de solicitar la posesión en el seno de la ejecución hipotecaria de acuerdo con lo previsto en el art. 675 LEC, y siempre dentro del plazo de un año desde la adjudicación (Art. 675.2 LEC).
Estimamos que es recomendable cumplir con este trámite en los supuestos de fincas ocupadas, ya que como se advierte del contenido de la sentencia estudiada y de la vigente legislación, el procedimiento del art. 675 LEC es, en términos generales, lo suficientemente ágil como para que en un plazo razonable se pueda dilucidar la situación de los ocupantes del inmueble ejecutado, por lo que en caso de resultado negativo para los intereses del adjudicatario, se abriría, en un plazo razonable, la posibilidad de acudir a otros medios legales.
Además, trascurrido el plazo de un año, ya no se podrá solicitar la posesión del inmueble dentro del procedimiento hipotecario, y se corre el riesgo de que, omitiendo este paso, si se acude a la acción del art. 250.1.7 LEC, los tribunales puedan desestimar la acción por fraude de ley, incluso de oficio, tal y como ha ocurrido en el supuesto comentado.
Por último, cabe recordar que la recientemente aprobada acción judicial del art. 250.1.4º LEC para la recuperación de la posesión de inmuebles ocupados, está destinada exclusivamente a propietarios personas físicas o entidades sin fines de lucro, por lo que, la entidad adjudicataria de los bienes se verá en la necesidad de instar un procedimiento de desahucio por precario o un procedimiento declarativo ordinario para recuperar la posesión del inmueble, de manera que se pierden las eventuales ventajas de los procedimientos mencionados anteriormente.
Joan Álvarez Crexells
Abogado
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