L’Audiència Provincial de Girona, en sentència de març de 2018, ha abordat, per segona vegada, una de les qüestions que plantegen més dubtes en la gestió dels immobles adquirits de resultes d’un procediment hipotecari: el procediment per recuperar la possessió dels immobles il·legítimament ocupats.
Els fets de la sentència citada parteixen de l’adquisició d’un immoble per part d’una entitat bancària a través de l’adjudicació derivada d’un procediment hipotecari. Adjudicada la finca, en la qual romania residint el deutor hipotecari, el banc va interposar demanda per a la protecció dels drets reals inscrits en el Registre de la Propietat, en virtut del que es disposa en l’article 250.1.7 de la LEC, contra els “ignorats ocupants” de la finca.
Així mateix, en la sentència s’inclou com suposat de fet que l’entitat bancària no va utilitzar els mitjans al seu abast en el procediment hipotecari per recuperar la possessió de l’immoble adjudicat.
Vulneració dels drets del deutor hipotecari
Sobre la base d’aquests fets, el Jutjat de Primera Instància va estimar la petició de l’entitat bancària i va ordenar el desallotjament dels ocupants, els qui van interposar recurs d’apel·lació contra la sentència d’Instància. L’Audiència va acordar estimar el recurs i, per tant, revocar la sentència.
L’Audiència va considerar que l’acció per l’entitat bancària es va exercitar en frau de llei, en la mesura que, utilitzant un procediment que objectivament podria ser legítim per aconseguir la fi pretesa, conculca els drets que el deutor hipotecari hagués pogut al·legar si la possessió s’hagués sol·licitat en el si del procediment hipotecari.
En definitiva, la qual cosa argumenta d’ofici l’Audiència Provincial de Girona és que presumeix que hi ha una conducta defraudadora per part de l’entitat bancària, i que si no sol·licita la possessió en el procediment hipotecari, és per evitar que el deutor hipotecari faci ús dels drets que li reconeix la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, i la Llei 24/2015 del Parlament de Catalunya (encara que actualment suspesa).
El termini de caducitat per demandar a qui pertorba la possessió
Encara que no forma part dels fonaments jurídics que porten a l’Audiència a estimar el recurs, convé posar de manifest que en la mateixa sentència l’Audiència va procedir a estudiar un dels arguments al·legats per la part recurrent, concretament el referent a la caducitat de l’acció interposada per l’entitat bancària. El recurrent va al·legar que l’acció exercitada hauria caducat perquè havia transcorregut més d’un any des de la suposada pertorbació de la possessió. L’Audiència desestima aquest argument, i d’aquí l’interès que suscita, sobre la base que els motius d’oposició a l’exercici de l’acció del 250.17 LEC no inclouen l’eventual caducitat de l’acció, ja que la caducitat que s’estableix en l’art. 439.1 LEC es refereix només al que tradicionalment es coneixien com a interdictes per retenir i recobrar la possessió, avui prevists en l’art. 250.1.4 LEC. En definitiva, l’acció de l’art. 250.1.7 LEC no està subjecta a la caducitat d’un any.
Possessió per execució hipotecària amb l’habitatge ocupat
A la vista dels arguments que ens ofereix la sentència comentada, hem d’advertir, davant eventuals suposats que puguin donar-se en la gestió dels actius procedents d’execucions hipotecàries, que, en tots els casos en els quals el deutor hipotecari romangui en l’habitatge executat, s’ha de sol·licitar la possessió en el si de l’execució hipotecària d’acord amb el que preveu l’art. 675 LEC, i sempre dins del termini d’un any des de l’adjudicació (Art. 675.2 LEC).
Estimem que és recomanable complir amb aquest tràmit en els supòsits de finques ocupades, ja que com s’adverteix del contingut de la sentència estudiada i de la vigent legislació, el procediment de l’art. 675 LEC és, en termes generals, prou àgil perquè en un termini raonable es pugui dilucidar la situació dels ocupants de l’immoble executat, per la qual cosa en cas de resultat negatiu per als interessos de l’adjudicatari, s’obriria, en un termini raonable, la possibilitat d’acudir a altres mitjans legals.
A més, transcorregut el termini d’un any, ja no es podrà sol·licitar la possessió de l’immoble dins del procediment hipotecari, i es corre el risc que, ometent aquest pas, si s’acudeix a l’acció de l’art. 250.1.7 LEC, els tribunals puguin desestimar l’acció per frau de llei, fins i tot d’ofici, tal com ha ocorregut en el supòsit comentat.
Finalment, cal recordar que la recentment aprovada acció judicial de l’art. 250.1.4è LEC per a la recuperació de la possessió d’immobles ocupats, està destinada exclusivament a propietaris persones físiques o entitats sense finalitats de lucre, per la qual cosa, l’entitat adjudicatària dels béns es veurà en la necessitat d’instar un procediment de desnonament per precari o un procediment declaratiu ordinari per recuperar la possessió de l’immoble, de manera que es perden els eventuals avantatges dels procediments esmentats anteriorment.
Este artículo está disponible en: Castellano
