El Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto en el que, entre otras cosas, se incluye un paquete de medidas que afectan a los arrendamientos de locales de negocio, regulando las condiciones bajo las que los arrendatarios pueden solicitar ciertos aplazamientos de pago.
Con la reciente publicación del Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, el gobierno ha completado las medidas que, en relación a los arrendamientos urbanos, inició mediante el RDL 11/2020. Si en dicho RDL 11/2020, las medidas estaban dirigidas a los arrendamientos urbanos de uso de vivienda regulados en la LAU, mediante este nuevo Real Decreto-Ley, las medidas se dirigen exclusivamente a los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El denominador común de ambas regulaciones es que distingue de aquellas medidas dirigidas a los casos en que el arrendador es gran tenedor, dejando extintos de medidas a los supuestos en los que el arrendador no es gran tenedor. El artículo 1 del RDL está dedicado a los grandes tenedores y a las empresas o entidades públicas de vivienda. Como en el anterior RDL el gran tenedor se define como aquella personas física o jurídica que disponga de más de 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2. Por su parte, el artículo 2, está dedicado a aquellos arrendadores que no estén incluidos en la anterior definición. Por último, y en cuanto a las condiciones subjetivas de los arrendatarios, para que les sea de aplicación lo dispuesto tanto en el artículo 1 como en el 2, son las que se definen en el artículo 3, y que analizaremos más adelante.
Grandes Tenedores:
Como indicábamos, al igual que en el anterior RDL las medidas que se refieren a grandes tenedores o entidades públicas, tienen la condición de medidas de carácter obligatorio, de manera que, si el arrendatario que cumple las condiciones para ser beneficiario de las medidas, lo solicita en plazo, acreditando el cumplimiento de los requisitos que se le exigen, el arrendador está obligado a atender la solicitud y aplicar las medidas. Estas medidas, a diferencia del anterior RDL no se refieren nunca a la condonación de rentas del alquiler, sino que se trata de medidas de aplazamiento de las rentas. En concreto, lo que se prevé es que el arrendador deba aplazar durante dos años las rentas devengadas durante el estado de alarma y sus prórrogas, y las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses, siempre que dicho plazo sea “insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.” Ciertamente esta última frase es poco afortunada, pero hemos de considerar que se refiere a que el plazo de los 4 meses adicionales se contabilizara siempre que en el arrendatario se mantengan las especiales condiciones subjetivas que les requiere el artículo 3, tal y como ya se había previsto en el RDL 11/2020, cuando expresamente hablaba de “situación de vulnerabilidad”. Por lo que se refiere a los plazos, hay que tener en cuenta, además, que el plazo de solicitud del arrendatario es de un mes desde la entrada en vigor del RDL es decir, como máximo el 23 de mayo de 2020. En cuanto al aplazamiento se establece que ése sea siempre sin interés ni penalizaciones, y que su aplicación es automática respecto las rentas afectadas, y el cobro de las rentas aplazadas se aplicará a partir desde el mes siguiente al que se supere la situación vinculada al COVID-19. Por último, es necesario aclarar que si el contrato de arrendamiento tiene duración inferior a la duración del aplazamiento, la repercusión de las rentas aplazadas deberá hacerse proporcionalmente a la duración efectiva del contrato. Estas medidas nos siguieren las siguientes dudas:
- ¿La medida es de aplicación retroactiva, y por lo tanto se refiere a las rentas ya devengadas, y quizás ya pagadas a partir del decreto de alarma? En base a una interpretación literal de la norma, la respuesta podría ser afirmativa, ya que expresamente se establece que la medida aplica al “tiempo que dure el estado de alarma” y podríamos llegar a la conclusión que ese tiempo es todo el tiempo en el que esté en vigor el estado de alarma. Pero examinado la Disposición final decimotercera referente a la entrada en vigor, que no contiene ninguna regla específica de retroactividad en esta materia, debemos entender que se refiere al tiempo que dure el estado de alarma desde la entrada en vigor del RDL.
Pequeños tenedores
Respecto de los arrendadores que no puedan calificarse de grandes tenedores, como ya pasó con el anterior RDL, aunque el arrendatario cumpla con las condiciones que le exige la norma para ser beneficiario de las medidas, no se establece ninguna medida de carácter obligatorio, sino que simplemente se establece la posibilidad que se lleguen a acuerdos en este sentido, dejando, por tanto, cualquier aplazamiento a resultas de negociación. Aunque ciertamente la redacción del precepto (art. 2.1) no es lo clara que debiera, no observamos en su redacción, ningún elemento que nos permita afirmar que existe una obligación de arrendador de aplazar las rentas. Así por tanto creemos que el único efecto que puede tener este RDL para los supuestos de arrendamientos urbanos de uso distinto del de vivienda en los que el arrendador no sea gran tenedor, es que, según dispone el siguiente apartado 2 de artículo 2, en el marco del acuerdo alcanzado, las partes podrán disponer de la fianza regulada en el artículo 36 de la LAU para compensar el pago total o parcial de alguna de las rentas arrendaticias, con la obligación de que en tal caso, el arrendatario reponga la fianza en el plazo de un año desde la firma del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si fuera inferior. Las dudas que nos genera este artículo 2 son la siguientes: ¿La disposición de la fianza sólo se prevé para los arrendamientos con arrendadores que no sean grandes tenedores? La duda surge de la redacción del apartado 2.2, desde el momento en que se refiere a los acuerdos “al que se refieren los apartados anteriores” El hecho de que se refiera a los apartados anteriores, en plural, y no al apartado anterior, nos sugiere que la norma es aplicable tanto al apartado 1 del artículo 2, como al apartado 1 del artículo 1, y por tanto también es disponible la fianza en el caso de acuerdo alcanzados con grandes tenedores. ¿La disposición se refiere a la fianza legal o también a la contractual? Ya que el artículo se refiere a la fianza del artículo 36 de la LAU, y dado que este artículo se refiere a los dos tipos de fianzas, podríamos entender que las dos fianzas están afectadas por la medida. Lo lógico es pensar que la medida sólo se refiere a la fianza legal, ya que la contractual ya suele tener como finalidad cubrir el impago de las rentas, por lo que a nuestro juicio, debemos circunscribir esta medida con la posibilidad de acudir a la administración depositaria de la fianza legal para retirarla y aplicarla al pago de la renta.
Requisitos subjetivos del arrendatario
Como ya avanzábamos, para que sean de aplicación estas medidas, es necesario que el arrendatario cumpla con una serie de requisitos, los acredite y solicite expresamente la aplicación de las medidas. Esta vez, las medidas tienen una orientación muy clara y definida, toda vez que los beneficiarios de las medidas sólo pueden ser arrendatarios que tengan la condición de autónomos o que sean pymes, y que en ambos casos, estén en situaciones muy definidas.
A.- El autónomo como arrendatario beneficiario:
Para que el autónomo sea beneficiario de las medidas es necesario que: a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto o, c) Que el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
B.- La Pyme como arrendataria beneficiaria:
Para que la pyme pueda ser beneficiaria de las medidas, se requiere que: a) Que la pyme no supere los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Los límites son los siguientes: Que en al menos en dos ejercicios consecutivos se hayan cumplido y no superado dos de los tres requisitos siguientes:
a. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto, o c) Que en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por último, la norma, establece en su artículo 4 los mecanismos de acreditación de tales circunstancias, que son: a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
