La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario tiene por objetivo la recuperación de la confianza de los prestatarios, potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
El próximo 16 de junio entra en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que tiene por objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
La ley tiene como objetivo potenciar la seguridad jurídica y reforzar la protección de las personas físicas (aunque actúen como empresarios) que sean prestatarios, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial (incluyéndose garajes y trasteros con función doméstica). Se aplica también a préstamos no hipotecarios cuya finalidad sea adquirir o conservar terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Entre los aspectos más novedosos de la ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual, con una obligatoria intervención notarial. El prestatario deberá comparecer ante el notario, por él elegido, como más tarde el día anterior al del otorgamiento de la escritura pública de concesión del préstamo para obtener presencialmente asesoramiento gratuito sobre diferentes aspectos del contrato de préstamo y de las obligaciones derivadas del mismo. El notario deberá redactar un acta, en la que dejará constancia del cumplimiento de los plazos, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado. En ningún caso se podrá renunciar a esta acta notarial, que será requisito imprescindible para otorgar la escritura de préstamo.
La nueva norma trata de evitar que se introduzcan cláusulas abusivas en los contratos de préstamo estableciendo normas imperativas sobre numerosas cuestiones, en particular debemos destacar la prohibición expresa de las cláusulas suelo y el establecimiento del interés de demora por ley, sin necesidad de pacto, en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
Otra novedad destacable es la distribución de forma imperativa de los gastos derivados de los préstamos, de forma que el prestamista debe pagar la notaría, el registro y la gestoría, y el prestatario la tasación. En cuanto al impuesto de transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que su pago se realizará conforme a la normativa tributaria aplicable, que recordemos ahora se atribuye a la entidad financiera.
Finalmente conviene destacar que la ley acaba resolviendo el controvertido tema del vencimiento anticipado, aumentando los plazos y cantidades impagadas para que el acreedor hipotecario pueda iniciar la ejecución por la deuda vencida anticipadamente. Los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se haya dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, o un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen durante la segunda mitad de duración del préstamo.
Debemos de esperar que, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, se produzca un importante cambio en nuestro mercado hipotecario, pues mejora la posición de los deudores, con más protección y transparencia, y en definitiva se contribuye a una mayor seguridad jurídica en este importante ámbito de contratación.
