El pasado miércoles, día 19 de diciembre, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, el cual tiene por finalidad adoptar una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, las cuales aseguran la igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna. A continuación se detallan las medidas adoptadas en relación a la regulación de los contratos de arrendamiento.
Medidas adoptadas en relación a la regulación de los contratos de arrendamiento
Queda modificado el plazo de prórroga obligatoria en favor del arrendatario, ampliando el establecido plazo obligatorio de 3 años a 5 años cuando el arrendador sea persona física, y 7 años cuando el arrendador sea persona jurídica. Asimismo, una vez cumplido el anterior plazo obligatorio, si ninguna de las partes ha avisado con una antelación de 30 días a la fecha del vencimiento, el contrato quedará ampliado automáticamente por un plazo de 3 años, en vez del anterior plazo establecido de 1 año.
La nueva regulación establece que no podrá hacerse la revisión de rentas, si el contrato no lo prevé expresamente. Y en caso de haberlo establecido, deberá indicarse el Índice de Referencia para la revisión, en caso contrario se aplicará el índice de Garantía de Competitividad.
Las obras de mejora, una vez transcurrido el plazo de prórroga obligatorio, podrán repercutirse en la renta aplicando al capital invertido el interés legal más 3 puntos, con un límite de 20% de la renta vigente. Los gastos generales podrán pactarse a cargo del arrendatario, siempre y cuando conste dicho pacto por escrito y el importe anual de dichos gastos quede determinado a la fecha del contrato. Por otro lado, serán a cargo del arrendador persona jurídica todos aquellos gastos de gestión inmobiliaria y de contrato, salvo los contratados por iniciativa directa del arrendatario.
A la celebración del contrato será obligatoria la prestación de fianza, la cual será de 1 mensualidad para viviendas y 2 para otros usos. Durante el período de prórroga obligatoria, la fianza no será susceptible a la actualización, pero una vez transcurrido este plazo, podrá actualizarse de acuerdo con la renta. Además de la fianza, las partes podrán pactar otras garantías adicionales, pero nunca podrá superar el límite establecido de dos mensualidades de renta.
