Este Decreto Ley contiene un significativo paquete de medidas de protección del derecho a la vivienda para los ciudadanos en riesgo de exclusión residencial, medidas de fomento de la promoción de vivienda protegida y medidas para combatir la subida de los precios del alquiler de viviendas, modificando, reforzando, redefiniendo y ampliando los instrumentos jurídicos que ya contenían algunas leyes aprobadas por el Parlament de Catalunya en los últimos años para combatir la problemática socioeconómica de acceso a la vivienda.
En un momento en que todavía se sufren los efectos de la crisis económica, con la finalidad de afrontar la situación de emergencia social en el ámbito de la vivienda, que sigue siendo especialmente grave en Catalunya, el pasado 31 de diciembre entró en vigor el Decreto Ley catalán 17/2019, de 3 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Días después, el pasado 23 enero de 2020 entró en vigor el Decreto Ley 1/20 de 21 de enero por el cual se modifica el Decreto ley 17/2019 en cuanto al concepto de vivienda vacía, pendiente a día de hoy de convalidación por parte del Parlament.
Este Decreto Ley contiene un significativo paquete de medidas de protección del derecho a la vivienda para los ciudadanos en riesgo de exclusión residencial, medidas de fomento de la promoción de vivienda protegida y medidas para combatir la subida de los precios del alquiler de viviendas, modificando, reforzando, redefiniendo y ampliando los instrumentos jurídicos que ya contenían algunas leyes aprobadas por el Parlament de Catalunya en los últimos años para combatir la problemática socioeconómica de acceso a la vivienda, tales como la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de proceso de ejecución hipotecaria; y Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
Entre las medidas más significativas que se concretan en este Decreto ley destaca la obligación de los grandes tenedores (entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversión, fondos de capital de riesgo y de titulación de activos, entidades de gestión de activos, personas físicas o jurídicas titulares de más de 15 viviendas, personas jurídicas que hayan adquirido después de 30/04/08 viviendas provenientes de en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago, o compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario) en determinados supuestos, de ofrecer una renta social por un periodo que puede llegar a ser de 14 años y calculada en función de los ingresos de los arrendatarios en riesgo de exclusión social.
Destacar también la modificación del derecho de tanteo y retracto sobre viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria) y la creación de hasta tres nuevos derechos de adquisición preferentes a favor de la Generalitat de Catalunya para la ampliación del parque público, sobre edificios con arrendamiento de vivienda, sobre viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, de suelo reservado al uso de vivienda de protección oficial y derecho de adquisición preferente en áreas destinadas al patrimonio publico de suelo y vivienda.
Asimismo, en este Decreto Ley se refuerzan las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, regulándose la desocupación permanente de viviendas como un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda. En este sentido se amplía el concepto de vivienda vacía, considerándose vivienda vacía la ocupada por personas sin título habilitante, las viviendas inacabadas, con más del 80% de las obras de construcción ejecutadas después de que hayan pasado más de dos años desde la finalización del plazo establecido para su conclusión.
Finalmente cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar no solo el uso temporal de las viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías o susceptibles estarlo, sino también su dominio con una reducción del 50% de su valor.
Es criticable de la norma su técnica deficiente y confusa, su falta de rigor que genera inseguridad jurídica y que sin duda generará una enorme litigiosidad por parte de los propietarios que consideran vulnerados sus derechos.
El Decreto Ley traspasa a los propietarios de viviendas en arrendamiento el cumplimiento del artículo 47 de la CE que establece que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”, deformándose nuestra concepción de la posesión y desdibujando el derecho a la propiedad privada porque se extralimita de la función social de la propiedad.
En materia de distribución competencial también existen riesgos de inconstitucionalidad, afectando la norma catalana competencias exclusivas del Estado, como normas sobre el mercado hipotecario, legislación sobre expropiación forzosa o regulando especialidades procesales. Cabe destacar que el Dictamen 2/2020, de 17 de febrero, del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya acaba concluyendo que el artículo único del Decreto Ley 1/20, que modifica el Dercreto Ley 17/2019 es insconstitucional por cuanto vulnera los artículos 9.3 y 33 de la CE.
Veremos si este Decreto ley supera un posible recurso de inconstitucionalidad y si acaba consiguiendo su tan loable objetivo de mejorar el acceso a la vivienda, o tal como se apunta desde las asociaciones profesionales del sector, promotores, agentes inmobiliarios, Cámaras de la Propiedad y Colegios de administradores de Fincas, con esta legislación se consigue justamente lo contrario, reducir el parque de viviendas de alquiler al imponer unas normas rígidas al mercado, comportando un aumento de precios por la reducción de la oferta y perjudicar las nuevas inversiones por engrandecer el parque de viviendas de alquiler.
