La reducción de la renta y otras medidas COVID-19 para los arrendamientos

La novedosa regulación legal de la cláusula “rebus sic stantibus” para los supuestos de suspensión o restricciones decretadas para afrontar la pandemia de la COVID-19, en los sectores del comercio y la industria en Catalunya.

La publicación en el DOGC de 22 de octubre de 2020 del “DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats”, es un paso más que el Govern de la Generalitat de Catalunya ha dado en la voluntad de dar soluciones a los problemas relacionados con el alquiler.

Si hace unas semanas era para establecer límites a los precios de los alquileres de vivienda con el claro objetivo de tratar de poner freno al incremento del precio de la vivienda en determinadas zonas, esta vez, la herramienta se destina a facilitar la renegociación de las rentas de los alquileres distintos a los de vivienda habitual, en el marco de las medidas restrictivas de determinadas actividades, dictadas con motivo de la pandemia de la COVID-19.

Obviamente no es objeto de esta nota valorar políticamente la norma dictada, pero sí que es necesario apuntar que, desde la perspectiva estrictamente jurídica, presenta serias dudas acerca de:

• El título competencial utilizado para regular una cuestión que parece que no es propia del Derecho Civil de Catalunya.
• Obviando la cuestión del título competencial, porque no se ha optado por extender la necesaria regulación de la mal llamada clausula “rebus sic stantibus” a otras materias contractuales, aunque se manifieste una voluntad política para llevar a cabo una futura regulación legal en este sentido.
• Y finalmente, acerca de la solución salomónica adoptada, más propia de otros tiempos que de una norma jurídica moderna, y la eventual revisión judicial de la aplicación de la norma.

Entrado en el detalle de la regulación, en primer lugar, procedemos a determinar el ámbito de aplicación de la norma, cuya entrada en vigor tiene lugar el mismo día de su publicación en el DOGC (22/10/2020):

A partir de lo dispuesto en el artículo 1, concluimos que la norma se refiere exclusivamente a:

• Contratos de arrendamiento que no sean de vivienda, ya sea habitual o de temporada, que se hayan suscrito a partir del 1 de enero de 1995 (fecha de la entrada em vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Según nuestro criterio, se refiere tanto a contratos sometidos al Título III de la LAU (contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda) como a contratos sometidos al Código Civil por no tratarse de “edificaciones urbanas”, ya que la norma analizada se referiré a “bienes inmuebles” en general, sin distinguir si son edificaciones o no.

• Como ya apuntábamos, han de ser contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, entendiendo que esa referencia lo es para afectar de lleno a los nuevos contratos de la LAU de 1994.
• La norma hace referencia a que el destino de los bienes arrendados debe ser comercial o industrial, con lo que podemos presuponer que abarcaría a un gran número de arrendamientos de uso distinto al de vivienda, con la duda más que obvia de qué pasa con otros sectores como el docente, asistencial o recreativo, por poner ejemplos, que aparentemente quedan fuera de la norma.
• Además, para que el arrendatario pueda instar la modificación de la renta contractual pactada, es necesario que se haya decretado o la suspensión de una actividad concreta o la restricción del aprovechamiento el bien arrendado, siempre por una autoridad pública, y solo en el ámbito de la pandemia de la COVID-19.
• Por último, procede valorar si la norma está estableciendo un requisito final consistente en que las medidas restrictivas o de suspensión hayan provocado un desequilibro de las prestaciones entre arrendador y arrendatario. A nuestro juicio, la respuesta debería ser afirmativa, si lo que se pretende con la norma es aplicar la doctrina de la llamada cláusula “rebus sic stantibibus” a supuestos muy concretos derivados de la pandemia de la COVID-19, pues así se ha venido exigiendo por esa doctrina. Por tanto, entendemos que es necesario o al menos aconsejable, según nuestro criterio, y a pesar de que el Decreto Ley no lo establece como obligatorio, que se acredite que la medida adoptada produce de manera efectiva y real un desequilibrio de las prestaciones, y que por tanto, no se trata simplemente de demostrar que la actividad está afecta a una medida de suspensión o restricción, sino que es esa medida la que produce ese desequilibrio de las contraprestaciones, pues otra cosa sería desnaturalizar la doctrina acerca de la rebus sic stantibus.

No nos cansaremos de advertir que el Decreto Ley no exige ese principio de prueba, y que parece que más bien se trata de un derecho que surge per se, con carácter automático, por el mero hecho de que la actividad del arrendatario esté sometida a alguna medida de suspensión o restrictiva, pero ello no significa que en el futuro los tribunales no puedan decretar que no había lugar a aplicar la norma porque no existía el desequilibro de prestaciones que se pretende evitar.

En segundo lugar, pasamos a analizar el mecanismo para la aplicación de la norma:

• En este sentido, la norma es muy sencilla. Basta que el arrendatario remita al arrendador un burofax o cualquier otra notificación fehaciente (p.e. requerimiento notarial) para que la norma empiece a desplegar sus efectos.

Es necesario aclarar que los efectos de requerimiento del inquilino son inmediatamente aplicables, pues el artículo 2.2. establece que desde que se reciba el requerimiento, el arrendar debe abstenerse de emitir cualquier factura hasta que se llegue a un acuerdo o se cumpla el mes de negociación, con lo que, de hecho, el requerimiento produce una suspensión automática de las obligaciones económicas del arrendador

Por último, procedemos a comentar las consecuencias legales de la falta de acuerdo entre las partes.

• Hablamos de “falta de acuerdo” porque el objetivo de la norma es que las partes negocien durante el plazo de un mes la modificación de las “condiciones contractuales” (cualquiera, no solo la renta) que permitan reequilibrar las prestaciones, como así resulta del artículo 2.
• Ante una eventual y más que probable falta de acuerdo, la norma establece unos criterios OBLIGATORIOS para la reducción de la renta del alquiler.

No nos cansaremos de decir que la solución salomónica propuesta no tiene porqué ser siempre la más justa y la que permita, en todos los casos, conseguir evitar el indeseable desequilibro de las prestaciones, pero el hecho es que el Govern ha optado por esta solución en lugar de otras medidas provisionales, lo cual no significa que pueda ser cuestionable su aplicación, si en un eventual procedimiento judicial posterior se demuestra que el desequilibro no existía.

• Los criterios son los siguientes:

o En caso de suspensión total de la actividad: la renta y demás cantidades debidas por el arrendatario se reducirán en un 50% mientras dure la medida de suspensión.

o En caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, la renta y otras cantidades debidas se reducirán en una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento, medida por la reducción del aforo, horario u otra limitación decretada, mientras duren las restricciones.

La modificación de la renta se produce automáticamente en el momento en el que las apartes llegan a un acuerdo o cuando se cumple el mes de negociación, sin haber llegado a un acuerdo, y con efectos retroactivos a la fecha de la remisión del requerimiento.
Para la aplicación de los criterios legales, la norma nos ofrece, además, otros elementos a tener en cuenta:

o El servicio de entrega a domicilio o recogida en el local, no afecta a la aplicación de los criterios.

Adicionalmente a la reducción de la renta, el Decreto Ley establece otras medidas complementarias en beneficio del arrendatario:

• El arrendatario puede exigir que el arrendador impute, total o parcialmente, al pago de la renta y demás gastos derivados del contrato, cuantas cantidades se hayan prestado como garantía del cumplimiento del contrato, excepto fianza legal u otras garantías depositadas en el organismo competente, obligándose el arrendatario a reponer dichas sumas en el plazo máximo de 1 año desde que desaparezca la media restrictiva o de suspensión.
• Si las medidas de suspensión (no en caso de medidas restrictivas) se alargasen más de tres meses en el trascurso de un año natural computado desde la entrada en vigor de la norma (22/10/2020) el arrendatario pude otra por desistir unilateralmente del contrato, sin que le sea aplicable ninguna penalización. El arrendatario puede ejercitar este derecho de desistimiento una vez se cumpla el tercer mes de suspensión y hasta que los tres meses posteriores al levantamiento total de la suspensión, mediante notificación fehaciente remitida al arrendador con un mes de antelación a la fecha de efectos. De esta manera, la norma recoge el criterio de la doctrina en el sentido que la rebus sic stantibus puede llevar a la resolución contractual y no solo la modificación de las condiciones contractuales, si las circunstancias se alargan en el tiempo.