Covid-19 y el cumplimiento de los contratos de arrendamientos

La cláusula rebus sic stantibus como herramienta para modificar o resolver los contratos de arrendamiento en los casos de graves afectaciones por el COVID-19, y los criterios actuales del Tribunal Supremo.

En estos días convulsos, en los que los medios de comunicación y las redes sociales nos inundan de noticias alarmantes sobre la caída de los mercados bursátiles, no se está prestando la debida atención a hechos mucho más cotidianos para la mayoría de la población, como es el caso de tener que pagar la renta del alquiler si los recursos económicos se han reducido o directamente han desparecido.

Todos podemos estar pensando en familiares o conocidos que, ya sea por sus circunstancias laborales o porque poseen pequeños negocios cuya actividad, como es el caso de bares o restaurantes, se han visto obligados a cerrar por Decreto, se plantean qué hacer con los contratos de arrendamiento de sus viviendas o sus locales de negocio.

Y estos no son los únicos casos, pues se están dado caos en los que, en empresas ya no tan pequeñas, aunque no tengan una actividad que haya sido directamente cerrada, su volumen de facturación ha caído a unos niveles que el esfuerzo que tienen que hacer para poder atender a todas sus obligaciones es ingente, por no decir que a veces es imposible.

Incluso se han llegado a dar casos en los que grandes propietarios de edificios de oficinas están poniendo trabas a sus inquilinos para acceder a las oficinas que tienen alquiladas.

Dar una única solución a todos estos supuestos, y cuantos otros que de bien seguro se están dando, es absolutamente imposible ya que, como sabemos los profesionales de este sector, cada asunto es un mundo y requiere un análisis de la situación de manera específica.

Así, no será lo mismo el caso de un arrendador que cierra un edificio de oficinas, pues podríamos encontrarnos ante un incumplimiento contractual grave por no facilitar al arrendatario el goce pacífico del inmueble arrendado, que los casos en los que las actividades empresariales / comerciales se han prohibido por decreto.

En cualquier caso, de lo que se trata es de poner encima de la mesa los principios jurídicos que hay que tener en cuenta en el ámbito de los arrendamientos y ver cómo se conjugan con circunstancias tan excepcionales como las que ahora estamos viviendo.

El punto de partida de nuestro ordenamiento jurídico no puede ser otro que el de la seguridad jurídica, que en el ámbito del derecho privado contractual tendría uno de sus principales exponentes en el famoso aforismo latino “pacta sunt servanda” conforme al cual, el contrato obliga a los contratantes y debe ser puntualmente cumplido, sin excusa ni pretexto.

Este principio tiene diversos reflejos a lo largo de nuestro ordenamiento jurídico, como es el caso, entre otros, del artículo 1256 del Código Civil por el que se sostiene que no pueden dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes.

En definitiva, y como no se trata de hacer grandes disquisiciones doctrinales, lo que se ha de saber es que nuestro ordenamiento jurídico parte de un principio fundamental consistente en que los contratos se deben cumplir en sus propios términos, sin que ninguna de las partes tenga la capacidad de decidir unilateralmente si deja de cumplir sus obligaciones o decide cumplirlas de forma diferente a la pactada.

Bajo este principio, esta pandemia no debería ser una causa o motivo que justifique que alguna de las partes tome la decisión unilateral de incumplir un contrato, como sería el caso de dejar de pagar la renta o impedir el acceso al inmueble arrendado, o la de modificar el contenido de sus obligaciones, como sería el caso de pagar una cifra inferior a la renta que está pactada.

Si nuestro ordenamiento no contemplase otras soluciones, aquí se acabaría este artículo, y podríamos afirmar con toda rotundidad que, a pesar de la pandemia, las partes de un contrato de arrendamiento, salvo que lleguen a un acuerdo, tienen que cumplir las condiciones contractuales previstas, sin que quepa ninguna otra posibilidad.

Pero lo cierto es que el principio no es tan inmutable como podría parecer al principio.

En primer lugar, y aunque no sea un supuesto de quiebra de este principio, porque es posible que en el contrato de arrendamiento ya se haya previsto un mecanismo por el que se pueda modificar el contenido de las obligaciones respectivas, en atención al cambio de las circunstancias específicas que concurren en cada momento. Es el caso, bastante habitual en los contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales, en los que la renta, se distribuye en dos tramos, uno fijo y constante que normalmente se actualiza a tenor de las variaciones del IPC, y otro variable y no determinado, pero sí determinable en función de la facturación del arrendatario.

En tales casos, las partes contratantes ya previeron la posibilidad que, por múltiples circunstancias, se produjera una bajada de la facturación y que, en tales casos, ya que la obligación de pago del arrendatario se convertía en excesivamente onerosa de manera que se vulneraba el principio del equilibrio de las prestaciones, era necesario modificar a la baja el importe de la renta.

En estos casos no hace falta acudir a otras soluciones, pues el propio contrato nos las da, de manera que, cumpliendo estrictamente lo pactado, y por tanto siguiendo el principio “pacta sunt servanda”, se reajustan las obligaciones del arrendatario a las nuevas circunstancias.

Pero lo cierto es que, a excepción de este tipo de contratos en los que la cláusula de determinación de la renta en función de la facturación es muy habitual, en la mayoría de los contratos de arrendamiento, ya sea de uso de vivienda o de uso distinto del de vivienda, no es habitual que existan este tipo de pactos.

En estos otros supuestos, que son la gran mayoría, ¿hasta qué punto es inmutable el principio “pacta sunt servanda”?

Si nos acogemos a lo que literalmente dispone el Código Civil, que es la base del derecho privado español, no hay matices a ese principio, por lo que, salvo acuerdo entre las partes, cada una deberá cumplir con lo que haya pactado, y si no lo hace, es probable que su actuación constituya un incumplimiento contractual de tal envergadura que sea susceptible de otorgar a la otra parte la facultad de exigir el cumplimiento contractual o su resolución, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios causados a la parte que sí que cumplió con sus obligaciones.

En este punto, es interesante hablar justamente de la indemnización por daños y perjuicios porque estos días estamos observando que algunos inquilinos manifiestan su intención de no pagar las rentas excusándose en la “fuerza mayor”.

Es muy importante tener en cuenta que la fuerza mayor no es una causa que justifique el incumplimiento total o el incumplimiento parcial de las obligaciones contractuales (dejar de pagar o pagar una renta inferior, respectivamente) sino que, de acuerdo con el artículo 1105 del Código Civil es una causa que exime de responsabilidad a aquel que no cumple con su obligación por una circunstancia imprevisible e inevitable. Es decir, en el supuesto de que una de las partes incumpla sus obligaciones y la contraparte exija judicialmente el cumplimiento o solicite la resolución y, en ambos casos, la petición vaya acompañada de una solicitud de daños y perjuicios, el Juez podrá considerar no condenar al pago de los daños y perjuicios si el incumplimiento se ampara en una causa de fuerza mayor, pero en ningún caso podrá absolver al demandado por su incumplimiento y deberá decretar la resolución contractual o el cumplimiento forzoso de la obligación, según sea el caso.

Hecha esta matización, la única posibilidad que existe para modificar las condiciones contractuales, o incluso resolver el contrato, es aplicando la doctrina jurisprudencial ligada al aforismo rebus sic stantibus.

El concepto jurídico que se esconde detrás de este aforismo concluye que en el en el caso que se den unas circunstancias tales que hagan de las obligaciones asumidas contractualmente por una parte algo excesivamente oneroso o gravoso, de manera que lleguen a romper el equilibro de las prestaciones que debe existir en toda relación contractual, la parte afectada por estas circunstancias puede pedir que se modifiquen sus obligaciones para recuperar el equilibro perdido, o que incluso se decrete la resolución del contrato.

Lo primero que hay que decir al respecto de este concepto es que, como ya indicaba, no está recogido en el Código Civil, a diferencia de otros ordenamientos jurídicos extranjeros, que lo tienen incorporado a sus normas sustantivas.

Se trata, por tanto, de una creación jurisprudencial y doctrinal que ha sido tradicionalmente usada con cuentagotas por los tribunales, en la medida que contradice el principio “pacta sunt servanda” y, por lo tanto, contradice frontalmente el principio de seguridad jurídica.

Pero también es cierto que en las últimas ocasiones que el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre su naturaleza, ha ampliado su espectro de aplicación, de manera que, aunque siga siendo de aplicación restrictiva, ha ampliado sus horizontes.

Como ha tenido la oportunidad de afirmar el Tribunal Supremo específicamente en relación a los contratos de arrendamiento con motivo de las graves consecuencias que tuvo la crisis financiera e inmobiliaria de hace pocos años, en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura a la realidad social del momento de manera que “(…)la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización (…).” Por tanto, ya no nos hemos de referir a este concepto como algo “peligroso”, como el propio Tribunal Supremo lo había calificado, sino como un concepto que ha de entenderse normalizado dentro de nuestro ordenamiento jurídico de manera acorde a como lo vienen utilizando otros ordenamientos del entorno europeo, sin que ello no implique que su alegación no deba estar sujeta a unas reglas:

1. Cambio de circunstancias acaecidas en relación a las circunstancias en las que se otorgó el contrato de manera que se produzca una alteración del equilibro de las prestaciones mutuas.
2. Que el cambio de circunstancias sea razonablemente imprevisible: el concepto de imprevisibilidad ya no es tan estricto en su anterior interpretación de manera que ya no se trata de una imprevisibilidad “en abstracto”, sino una imprevisibilidad “razonable”, de manera que las partes razonablemente no podían prever que ese cambio de circunstancias se podía producir.
3. “La excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).”

En definitiva, y considerado todo lo anterior, podemos concluir que, en supuestos tan extraordinarios e imprevisibles como los que estamos viviendo estos días, el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, debe regirse por las siguientes reglas:

1. Todo contrato se debe cumplir en sus propios términos, sin que ninguna de las partes esté legitimada para, unilateralmente, dejar de cumplir o modificar el contenido de sus obligaciones.
2. Si en el contrato ya se han previsto cláusulas por las que se da una solución a situaciones excepcionales como podría ser el caso de una huelga o una epidemia, son estas cláusulas las que nos tienen que dar la medida de los efectos que estas circunstancias han de tener para el contrato, ya sea modificando obligaciones o incluso resolviendo el mismo contrato.
3. La fuerza mayor sólo determina la ausencia de responsabilidad de la parte que incumple sus obligaciones contractuales con motivo del acaecimiento de un hecho imprevisible e inevitable, pero como tal no puede conducir a la modificación de las obligaciones contractuales o incluso a la resolución justificada del contrato.
4. Solo en el supuesto que el contrato no de salida a un cambio en las circunstancias que rodean el cumplimiento del contrato que es razonablemente imprevisible, y que hagan de las obligaciones de una de las partes algo excesivamente oneroso que provoque el desequilibro de las prestaciones, puede aplicarse la cláusula rebus sic stantibus para modificar las obligaciones contractuales (principio de la conservación de los negocios jurídicos) y en determinados supuestos, incluso provocar la resolución contractual.

Obviamente los matices son siempre determinantes en el campo del derecho, pero en todo caso, ésta solo pretende ser una aproximación a un campo que con toda seguridad va a generar mucha controversia en los próximos meses, por lo que deberemos estar atentos a su aplicación judicial en cuanto se alcen las medidas excepcionales que en este momento mantienen cerrados los Juzgados y Tribunales para la mayoría de los asuntos que tramitan.