Das neue Gesetz zur Regelung von Immobilienkrediten (Ley de Crédito Inmobiliario) zielt darauf ab, das Vertrauen der Darlehensnehmer wiederherzustellen, die Rechtssicherheit, die Transparenz und das Verständnis von Verträgen und deren Klauseln sowie das Verhältnis zwischen den Parteien zu verbessern.
Das neue Gesetz über Immobilienkreditverträge setzt die Richtlinie 2014/17/EG vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher um und tritt am 16. Juni in Kraft.
Ziel des Gesetzes ist es, die Rechtssicherheit zu erhöhen und den Schutz natürlicher Personen (auch wenn sie als Unternehmer auftreten) zu stärken, die Darlehensnehmer Garanten oder Bürgen von Darlehen sind, die durch Grundpfandrechte oder andere Sicherungsrechte an Wohnimmobilien (einschließlich Garagen und Lagerräume) gesichert sind. Sie gilt auch für Nichthypothekendarlehen zum Zwecke des Erwerbs oder der Erhaltung von Immobilien, die gebaut oder zu bauen sind, sofern der Darlehensnehmer Garant oder Bürge ein Verbraucher ist.
Zu den neuartigeren Aspekten des Gesetzes gehört eine detaillierte Regelung der vorvertraglichen Phase mit obligatorischer notarieller Beteiligung. Der Darlehensnehmer muss spätestens am Tag vor der Erteilung der öffentlichen Urkunde über die Gewährung des Darlehens vor dem von ihm gewählten Notar erscheinen, um eine kostenlose persönliche Beratung über verschiedene Aspekte des Darlehensvertrags und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen zu erhalten. Der Notar ist verpflichtet, eine Urkunde zu erstellen, in der er die Einhaltung der Fristen, die Fragen des Darlehensnehmers und die Beratung dokumentiert. Auf diese notarielle Urkunde darf unter keinen Umständen verzichtet werden, da sie Voraussetzung für die Erteilung der Darlehensurkunde ist.
Mit dieser neuen Norm soll mit zwingenden Vorschriften vermieden werden, dass missbräuchliche Klauseln in Darlehensverträge aufgenommen werden, insbesondere durch das ausdrückliche Verbot der sog. Bodenklauseln (cláusula suelo) und die Festsetzung des Verzugszinses durch Gesetz ohne weitere Vereinbarung auf 3% über der Verzinsung.
Eine weitere bemerkenswerte Neuerung ist die zwingende Verteilung der aus den Darlehen resultierenden Kosten, wonach der Darlehensgeber den Notar, das Register und die Kosten der Geschäftsbesorgung und der Darlehensnehmer das Gutachten bezahlen muss. Was die Besteuerung von Kapitaltransfers und dokumentierten Rechtsakten, die Stempelsteuer, betrifft hat deren Zahlung nach den geltenden steuerlichen Vorschriften zu erfolgen und wird nunmehr dem Finanzinstitut auferlegt.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz die umstrittene Frage der Vorfälligkeit löst und die unbezahlten Raten und Beträge erhöht, bei deren Vorliegen der Gläubiger mit der Vollstreckung der vorzeitig fällig gewordenen Schuld beginnen kann. Kredite können nur dann als fällig erklärt werden, wenn 3% des gewährten Darlehens oder das Äquivalent von 12 Raten in der ersten Hälfte der vereinbarten Gesamtlaufzeit nicht gezahlt wurden, oder 7% oder 15 Raten, wenn die Zahlungsausfälle in der zweiten Hälfte der Kreditlaufzeit auftreten.
Es bleibt zu hoffen, dass es mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes über Immobilienkredite zu der erwarteten wichtigen Veränderung des spanischen Hypothekenmarktes kommen wird, da es die Position der Schuldner mit mehr Schutz und Transparenz verbessert und letztlich zu mehr Rechtssicherheit in diesem wichtigen Vertragsbereich beiträgt.
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