En el concurs de creditors de l’hipotecant no deutor, el creditor hipotecari* no assumeix una posició feble, sinó que pot arribar a mantenir una certa immunitat de cara a la liquidació del bé que constitueix la seva garantia. Malgrat no tenir reconegut cap crèdit, la seva càrrega haurà de mantenir-se i tenir-se en compte a l’efecte de l’apreuament del bé, però sempre considerant el seu rang hipotecari.
*Aclaració: La denominació de “creditor hipotecari” la realitzo distingint-la de la de “creditor amb privilegi especial” quan la primera ve definida per la posició que ocupa en la relació jurídica obligacional origen d’aquest, és a dir, en el contracte de préstec o crèdit hipotecari. Mentre que la segona ve determinada per l’estatus que ocupa en el si del concurs a conseqüència de tenir reconegut un crèdit privilegiat especial enfront del deutor o avalador hipotecant.
Concurs de l’hipotecant no deutor. Creditor hipotecari sense crèdit concursal
Davant la declaració de concurs de l’hipotecant no deutor, no hi ha cap empara normativa que permeti ostentar al creditor hipotecari un dret a veure reconegut el seu crèdit en el concurs, ja que la responsabilitat de qui garanteix deute aliè amb un bé de la seva titularitat, serà real i no personal, és a dir, que només recau sobre el ben hipotecat.
No obstant això, la falta de reconeixement de cap crèdit concursal a favor del creditor hipotecari no l’obliga a romandre aliè al procediment concursal, sinó que el TRLC li permet comparèixer com a part interessada en el concurs de l’hipotecant no deutor (art. 512.3 TRLC).
Al seu torn, el creditor hipotecari, en ser titular d’un dret real de garantia, pot iniciar noves execucions contra els béns de l’hipotecant no deutor en concurs de manera prèvia a l’obertura de la liquidació concursal o continuar amb les ja iniciades, sempre en compliment dels requisits exigits i els supòsits fixats en els articles 145 al 149 del TRLC.
Liquidació del bé en garantia de deute aliè. Risc de rescissió de la garantia?
Malgrat la llibertat d’alienació de l’actiu de l’hipotecant no deutor en el si del concurs amb la finalitat de satisfer als seus creditors, la liquidació del bé no pot portar com a conseqüència la cancel·lació de la càrrega del creditor hipotecari, ja que d’acord amb l’article 104 LH, “la hipoteca subjecta directa i immediatament els béns sobre que s’imposa, qualsevol que sigui el seu posseïdor, al compliment de l’obligació per a la seguretat de la qual va ser constituïda”, per això, a sensu contrario, no pot escindir-se la garantia del negoci respecte del qual es constitueix, per venir vinculat a l’essència del mateix i encara més quan està íntimament relacionada a una operació creditícia concertada entre dos subjectes aliens al concurs.
Partim de la base de la validesa del contracte de préstec o crèdit hipotecari, de les obligacions que neixen per a les parts i de l’eficàcia de la garantia real, per la qual cosa, tret que l’Administració Concursal o el concursat pretenguin activar els mecanismes de resolució judicial del contracte estipulats en l’article 165 TRLC, ni tals subjectes tenen cap legitimació per pretendre la cancel·lació de la càrrega amb l’alienació del bé, ni el Jutge del concurs ostenta la competència objectiva i funcional per a això.
Impossibilitat de cancel·lació d’hipoteca que grava el bé de l’hipotecant no deutor en concurs: Posició inequívoca jurisprudencial i registral.
La jurisprudència de les diferents Audiències Provincials ha anat dirigida a mantenir la hipoteca en cas liquidació de béns de l’hipotecant no deutor, per evitar que tals garanties reals es converteixin en lletra morta en poder ser cancel·lades sense més pel jutge del concurs en cas de realització del ben gravat en la fase de liquidació concursal. (Acte del Jutjat del Mercantil núm. 2 de Pontevedra de 15 de gener de 2020).
La hipoteca és un dret real que ve relacionat amb els crèdits, no obstant això, pot viure completament allunyat d’ells i gravarà els béns mentre subsisteixi la causa en què es fonamenta: el deute garantit. Per tal motiu, no cap, cap pretensió que busqui la seva cancel·lació “prescindint del consentiment del titular del dret real o del pagament del crèdit assegurat” (Acte de l’Audiència Provincial de Pontevedra Secció 1a de 7 d’abril de 2017 i la seva Sentència de 5 de febrer de 2020).
Conforme a l’anterior, el creditor hipotecari o pignorant ha de conservar plenes facultats del seu dret, fent ús de les accions executives corresponents amb la finalitat de satisfer el seu crèdit enfront de l’obligat no concursat, fent seu l’import obtingut fins on abast la cobertura real, sempre en compliment dels requisits establerts en els arts. 56 i 57 LC (actuals 145 a 149 TRLC). Però, davant el cas d’alienació del bé en el si del concurs, la mateixa haurà de realitzar-se amb subsistència del gravamen sense que sigui possible la seva cancel·lació (Sentència de l’Audiència Provincial de Múrcia, Secció 4a, de 14 de novembre de 2019, amb remissió a l’Acte de la mateixa Audiència Provincial, de data 2 de febrer de 2017).
Finalment, la Direcció General de Seguretat Jurídica i de Fe Pública (DGSJFP), en la seva Resolució de 6 de juliol de 2015 segueix la mateixa línia i certifica que el concurs de creditors del titular del ben hipotecat limita, però no exclou l’operativitat dels drets del creditor hipotecari, sense que sigui admissible la cancel·lació anticipada perquè atenta frontalment contra l’essència de les hipoteques, tret que existeixi consentiment exprés del creditor hipotecari (art. 82 LH).
Malgrat que en el concurs de creditors no s’hagués reconegut com a creditor amb privilegi especial al titular de la hipoteca, quan la concursada és hipotecant no deutora, això no dona peu al fet que després de la liquidació del bé hagin de cancel·lar-se les càrregues hipotecàries, perquè no existeix estipulació legal prevista de manera expressa respecte d’això i sense conèixer si el crèdit per a la garantia del qual es va constituir aquest dret real ha estat satisfet, per la qual cosa la cancel·lació de la hipoteca a ordenar pel jutge del concurs només pot ser-ho en compliment del que es disposa en l’art. 155 LC (articles 210 et seq. TRLC), és a dir, en la realització de la garantia sense subrogació i sempre amb relació a un crèdit privilegiat especial.
Valor del bé a alienar
Totes les resolucions anteriors advoquen pel manteniment de la hipoteca que grava el bé de l’hipotecant no deutor en concurs, i de manera indirecta, avalen la subrogació en la hipoteca atorgant l’estatus de tercer posseïdor a l’adquirent del bé.
Davant la permanència de la hipoteca en l’alienació del bé, el valor del seu gravamen haurà de deduir-se del mateix (art. 201 TRLC), i el seu valor d’inventari i aquell a l’efecte de liquidació hauran de ser-ho amb minoració del deute hipotecari.
La hipoteca que garanteix deutes d’un tercer no manca de transcendència econòmica, sinó que l’immoble afecte al compliment de l’obligació que garanteix, i, en conseqüència, la garantia ha de ser tinguda en compte en confeccionar l’apreuament, sense que sigui factible concloure que, com que no es garanteix un crèdit concursal no havien de ser-ho i, ja al moment de la seva alienació, procedeixi la seva cancel·lació sense més (Sentència de l’Audiència Provincial de Pontevedra Secció 1a, de 5 de febrer de 2020).
Ara bé, el fet que la liquidació del bé resulti complicada si ha de llevar-se del seu valor la càrrega hipotecària constituïda a favor del creditor hipotecari, no és rellevant per a dir el que aquí ens ocupa.
Per descomptat, no és raonable expropiar un dret per comoditat de liquidació concursal. Addicionalment, tampoc es planteja cap problema, si el bé, a conseqüència de la càrrega és concursalment irrealitzable, ja que n’hi ha prou amb concloure el concurs manifestant tal qüestió al jutjat, tal com preveu l’art. 468.3 TRLC (Acte de 22 de desembre de 2020 del Jutjat del Mercantil núm. 1 de Burgos).
Importància del rang hipotecari. No tota hipoteca mereix el mateix destí
Malgrat el descrit anteriorment, no tot creditor hipotecari podrà exigir el manteniment de la seva hipoteca enfront de la liquidació del bé que grava, ni suposar obstacle o llast que minvi el preu de l’immoble a alienar.
Podem trobar-nos que una finca pot venir gravada per diverses hipoteques i cadascuna d’elles ocupar el mateix o diferent rang hipotecari.
Doncs bé, aquell creditor hipotecari que, no sent-ho enfront del titular del bé, tingui una hipoteca inscrita a favor seu de millor rang enfront de les altres, podrà exigir que l’immoble que garanteix el seu crèdit sigui liquidat amb manteniment de la càrrega, fet que comportarà al fet que el preu de l’immoble vingui disminuït en el valor d’aquesta càrrega.
No obstant això, aquell creditor hipotecari la hipoteca del qual sigui de rang inferior en comparació amb la resta que graven l’immoble no podrà exigir el manteniment de la càrrega després de la liquidació del bé, això en la mesura en què “aquell creditor que va acceptar una hipoteca en garantia de deute aliè sobre béns amb gravàmens de millor rang sabia perfectament que, en cas d’execució pel creditor de millor rang, les càrregues posteriors estaven abocades a la purga. Aquest efecte opera també en seu concursal” (Acte de 22 de desembre de 2020 del Jutjat del Mercantil núm. 1 de Burgos) pel que haurà de quedar sotmès a l’ordenat pels articles 672 i 674 de la LEC.
En conclusió, el creditor hipotecari podrà exigir el manteniment de la seva hipoteca, havent de ser considerada de cara a la valoració de l’immoble i sempre depenent del rang hipotecari que ocupi, ja que podrà ser objecte de cancel·lació o rescissió enfront d’altres hipoteques de millor dret i tot això en interès del concurs.
Este artículo está disponible en: Castellano
