Select Page

Segons dades de l’INE (Institut Nacional d’Estadística), el nombre d’execucions hipotecàries iniciades sobre habitatges en 2017 va ser de 27.171 unitats, lluny de les més de 70.000 que es van registrar en 2014. Malgrat el significatiu descens, els efectes de la crisi econòmica i l’esclat de la bombolla immobiliària encara segueixen presents per a moltes famílies. No obstant això, aquesta situació complicada podria fer un gir de 360° en funció de la pròxima resolució del TJUE (Tribunal de Justícia de la Unió Europea), que ha de decidir quina és la conseqüència que un jutge nacional declari com a abusiva la clàusula de venciment anticipat, base sobre la qual se sustenta l’inici d’una execució hipotecària.

Què és la clàusula de venciment anticipat?

La clàusula de venciment anticipat es troba recollida en el préstec hipotecari i permet al prestador (sigui particular, banc o entitat financera), donar per vençuda la totalitat del deute o préstec, amb anterioritat al termini acordat per a la seva devolució, en el moment en què el deutor incompleix la seva obligació de pagament de part del capital o dels interessos del préstec.

Com s’ha pronunciat sobre aquest tema el TJUE?

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea, en el marc de la protecció dels consumidors i en aplicació de la Directiva 93/13, s’ha pronunciat en 26 ocasions sobre la interpretació de la Directiva 93/13 a petició dels òrgans jurisdiccionals espanyols, per la qual cosa existeix ja una jurisprudència ben consolidada i àmpliament coneguda. La seva jurisprudència en matèria de nul·litat per abusiva de la clàusula de venciment anticipat en contractes de préstecs amb garantia hipotecària a consumidors i les seves conseqüències, és clara i unívoca:

  • Una clàusula que preveu el venciment anticipat de la totalitat del saldo en cas d’impagament de qualsevol dels seus venciments és abusiva. Això és així, puix que no constitueix un incompliment prou greu en relació a la durada i a la quantia del préstec.
  • Una vegada comprovat el caràcter abusiu de la clàusula de venciment anticipat, el jutge nacional ha de deduir totes les conseqüències d’aquesta apreciació, això és, ha de deixar sense aplicació i no pot modificar el contingut d’aquesta.

Conclusions de l’Advocat General del Tribunal de Justícia de la Unió Europea

Recentment s’han publicat les conclusions de l’Advocat General del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, sobre les peticions de decisió prejudicial en els Assumptes C-486/16, plantejat per un Jutjat d’Alacant, en els assumptes acumulats C-92/16 plantejat per un jutjat de Fuenlabrada i C- 167/16 plantejat per un Jutjat de Santander i en els també acumulats C-179/17 formulat pel Jutjat 1 de Barcelona i el C- 70/17 plantejat pel mateix Tribunal Suprem Espanyol. Tots aquests procediments versen sobre el possible abús de clàusula de venciment anticipat estipulada en els contractes de préstec amb garantia hipotecària i sobre l’abast d’aquest abús, per la qual cosa han estat sotmesos a un tractament coordinat, estant les conclusions presentades molt interrelacionades i referenciades totes a la resposta que li dona a la qüestió plantejada pel Tribunal Suprem. Doncs bé, com no podia ser d’una altra forma, l’Advocat General Szpunar, amb àmplia exposició de la múltiple jurisprudència del TJUE sobre la qüestió, recorda que:

  • la clàusula de venciment anticipat per impagament d’una quota no recull un incompliment prou greu en relació amb la durada i quantia del préstec. (Sentències Aziz i Banc Primus).
  • el moment en el qual l’entitat exerceix la facultat de resolució i un comportament comercial raonable no tenen rellevància per a l’anàlisi de l’abús d’una clàusula.
  • l’abús d’una clàusula ha d’apreciar-se tenint en consideració el moment de la formalització del contracte.
  • el jutge que declara l’abús d’una clàusula ha de deixar sense aplicació la clàusula abusiva sense estar facultat per modificar el contingut de la mateixa si el contracte pot subsistir sense una altra modificació que la resultant de l’eliminació de la clàusula abusiva.
  • aquesta impossibilitat d’integració per part del jutge és una disposició imperativa i absolutament necessària per a no buidar de contingut l’efecte útil i dissuasiu de la protecció als consumidors.
  • la modificació conservadora de la validesa està exclosa per la jurisprudència i no incumbeix al jutge que coneix sobre el fons de l’assumpte trobar una solució que sigui admissible. I en conseqüència, acaba proposant que es dicti sentència establint que no pot mantenir-se la validesa parcial de la clàusula mitjançant la mera supressió del motiu de venciment que la converteix en abusiva.

Per tant, les citades conclusions venen a confirmar, com era d’esperar, la jurisprudència del TJUE en aquesta matèria. Cap canvi, cap novetat, cap fissura en la interpretació del concepte de clàusula abusiva i en les conseqüències de la declaració com a abusiva d’una clàusula inserida en un contracte. Per això, és molt probable que en la seva labor d’eliminar i expulsar del mercat les clàusules abusives inserides en els contractes, tal com preveu la Directiva 93/13, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea acabi resolent les qüestions plantejades pel Tribunal Suprem en el mateix sentit en el qual l’advocat general l’ha plantejat.

Possibles conseqüències per al nostre sistema hipotecari

Les conseqüències d’aquesta unànime jurisprudència poden ser devastadores per a un sistema hipotecari com el nostre en el qual totes les hipoteques contenen una clàusula de venciment anticipat que aplicant els criteris del TJUE resulta abusiva. Això és així doncs nostra LEC sempre ha exigit com a requisit per a l’execució de la hipoteca que aquesta contingui el pacte de venciment anticipat per impagament d’alguna mensualitat (actualment tres terminis) i que aquest pacte consti en el Registre de la propietat. Per tant, cal pensar que, davant la confirmació per part del Tribunal de Justícia de la Unió Europea dels criteris de l’Advocat General, es derivessin dues greus conseqüències:

  • Arxiu de tots els procediments d’execució hipotecària per nul·litat de la clàusula que els fonamenta.
  • Impossibilitat d’instar una execució hipotecària en reclamació de tot el deute vençut perquè no existeix clàusula de venciment que pugui fonamentar-la.

Davant aquesta perspectiva hem d’esperar que el legislador espanyol es plantegi urgentment una modificació en profunditat de tota la legislació hipotecària, aplicant de forma rigorosa la normativa i jurisprudència europea sobre protecció dels consumidors i acabant d’aquesta manera amb la inseguretat jurídica que actualment anem patint.

Este artículo está disponible en: Castellano

Share This