La reducció de la renda i altres mesures COVID-19 per als arrendaments

La nova regulació legal de la clàusula “rebus sic stantibus” per als supòsits de suspensió o restriccions decretades per afrontar la pandèmia de la COVID-19, en els sectors del comerç i la indústria a Catalunya.

La publicació en el DOGC de 22 d’octubre de 2020 del “DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats“, és un pas més que el Govern de la Generalitat de Catalunya ha donat en la voluntat de donar solucions als problemes relacionats amb el lloguer.

Si fa unes setmanes era per establir límits als preus dels lloguers d’habitatge amb el clar objectiu de tractar de posar fre a l’increment del preu de l’habitatge en determinades zones, aquesta vegada, l’eina es destina a facilitar la renegociació de les rendes dels lloguers diferents dels d’habitatge habitual, en el marc de les mesures restrictives de determinades activitats, dictades amb motiu de la pandèmia de la COVID-19.

Òbviament, no és objecte d’aquesta nota valorar políticament la norma dictada, però sí que és necessari apuntar que, des de la perspectiva estrictament jurídica, presenta seriosos dubtes sobre:

• El títol competencial utilitzat per regular una qüestió que sembla que no és pròpia del Dret Civil de Catalunya.
• Obviant la qüestió del títol competencial, perquè no s’ha optat per estendre la necessària regulació de la mal anomenada clàusula “rebus sic stantibus” a altres matèries contractuals, encara que es manifesti una voluntat política per dur a terme una futura regulació legal en aquest sentit.
• I finalment, sobre la solució salomònica adoptada, més pròpia d’uns altres temps, que d’una norma jurídica moderna, i l’eventual revisió judicial de l’aplicació de la norma.

Si ens endinsem en el detall de la regulació, en primer lloc, procedim a determinar l’àmbit d’aplicació de la norma, l’entrada en vigor de la qual té lloc el mateix dia de la seva publicació en el DOGC (22/10/2020):

A partir del que es disposa en l’article 1, concloem que la norma es refereix exclusivament a:

• Contractes d’arrendament que no siguin d’habitatge, sigui habitual sigui de temporada, que s’hagin subscrit a partir de l’1 de gener de 1995 (data de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans).

Segons el nostre criteri, es refereix tant a contractes sotmesos al Títol III de la LAU (contractes d’arrendament d’ús diferent del d’habitatge) com a contractes sotmesos al Codi Civil per no tractar-se “d’edificacions urbanes”, ja que la norma analitzada es refereix a “béns immobles” en general, sense distingir si són edificacions o no.

• Com ja apuntàvem, han de ser contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995, entenent que aquesta referència ho és per afectar de ple als nous contractes de la LAU de 1994.
• La norma fa referència al fet que el destí dels béns arrendats ha de ser comercial o industrial, amb el que podem pressuposar que abastaria a un gran nombre d’arrendaments d’ús diferent del d’habitatge, amb el dubte més que òbvia què passa amb altres sectors com el docent, assistencial o recreatiu, per posar exemples, que aparentment queden fora de la norma.
• A més, perquè l’arrendatari pugui instar la modificació de la renda contractual pactada, és necessari que s’hagi decretat o la suspensió d’una activitat concreta o la restricció de l’aprofitament el ben arrendat, sempre per una autoritat pública, i només en l’àmbit de la pandèmia de la COVID-19.
• Finalment, escau valorar si la norma està establint un requisit final consistent que les mesures restrictives o de suspensió hagin provocat un desequilibri de les prestacions entre arrendador i arrendatari. Al nostre judici, la resposta hauria de ser afirmativa, si el que es pretén amb la norma és aplicar la doctrina de l’anomenada clàusula “rebus sic stantibibus” a supòsits molt concrets derivats de la pandèmia de la COVID-19, perquè així s’ha anat exigint per aquesta doctrina. Per tant, entenem que és necessari o almenys aconsellable, segons el nostre criteri, i a pesar que el Decret llei no l’estableix com a obligatori, que s’acrediti que la mesura adoptada produeix de manera efectiva i real un desequilibri de les prestacions, i que per tant, no es tracta simplement de demostrar que l’activitat està afectada d’una mesura de suspensió o restricció, sinó que és aquesta mesura la que produeix aquest desequilibri de les contraprestacions, perquè una altra cosa seria desnaturalitzar la doctrina sobre la “rebus sic stantibus”.

No ens cansarem d’advertir que el Decret llei no exigeix aquest principi de prova, i que sembla que més aviat es tracta d’un dret que sorgeix per se, amb caràcter automàtic, pel sol fet que l’activitat de l’arrendatari estigui sotmesa a alguna mesura de suspensió o restrictiva, però això no significa que en el futur els tribunals no puguin decretar que no hi havia lloc a aplicar la norma perquè no existia el desequilibri de prestacions que es pretén evitar.

En segon lloc, passem a analitzar el mecanisme per a l’aplicació de la norma:

• En aquest sentit, la norma és molt senzilla. Només que l’arrendatari remeti a l’arrendador un burofax o qualsevol altra notificació fefaent (p. ex. requeriment notarial) perquè la norma comenci a desplegar els seus efectes.

És necessari aclarir que els efectes de requeriment de l’inquilí són immediatament aplicables, perquè l’article 2.2. estableix que des que es rebi el requeriment, l’arrendador ha d’abstenir-se d’emetre qualsevol factura fins que s’arribi a un acord o es compleixi el mes de negociació, amb el que de fet, el requeriment produeix una suspensió automàtica de les obligacions econòmiques de l’arrendador

Finalment, procedim a comentar les conseqüències legals de la falta d’acord entre les parts.

• Parlem de “falta d’acord” perquè l’objectiu de la norma és que les parts negociïn durant el termini d’un mes la modificació de les “condicions contractuals” (qualsevol, no sols la renda) que permetin reequilibrar les prestacions, com així resulta de l’article 2.
• Davant una eventual i més que probable falta d’acord, la norma estableix uns criteris OBLIGATORIS per a la reducció de la renda del lloguer.

No ens cansarem de dir que la solució salomònica proposada no té per què ser sempre la més justa i la que permeti, en tots els casos, aconseguir evitar l’indesitjable desequilibri de les prestacions, però el fet és que el Govern ha optat per aquesta solució en lloc d’altres mesures provisionals, la qual cosa no significa que pugui ser qüestionable la seva aplicació, si en un eventual procediment judicial posterior es demostra que el desequilibri no existia.

• Els criteris són els següents:
• En cas de suspensió total de l’activitat: la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatari es reduiran en un 50% mentre duri la mesura de suspensió.
• En cas de restricció parcial de l’aprofitament de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes es reduiran en una proporció igual a la meitat de la pèrdua de l’aprofitament, mesura per la reducció de l’aforament, horari o una altra limitació decretada, mentre durin les restriccions.

La modificació de la renda es produeix automàticament en el moment en el qual les parts arriben a un acord o quan es compleix el mes de negociació, sense haver arribat a un acord, i amb efectes retroactius a la data de la remissió del requeriment.
Per a l’aplicació dels criteris legals, la norma ens ofereix, a més, altres elements a tenir en compte:

• El servei de lliurament a domicili o recollida en el local, no afecta l’aplicació dels criteris.

Addicionalment a la reducció de la renda, el Decret llei estableix altres mesures complementàries en benefici de l’arrendatari:

• L’arrendatari pot exigir que l’arrendador imputi, totalment o parcialment, al pagament de la renda i altres despeses derivades del contracte, quantes quantitats s’hagin prestat com a garantia del compliment del contracte, excepte fiança legal o altres garanties dipositades en l’organisme competent, obligant-se l’arrendatari a reposar aquestes sumes en el termini màxim d’1 any des que desaparegui la mitjana restrictiva o de suspensió.
• Si les mesures de suspensió (no en cas de mesures restrictives) s’allarguessin més de tres mesos en el transcurs d’un any natural computat des de l’entrada en vigor de la norma (22/10/2020) l’arrendatari vaig poder una altra per desistir unilateralment del contracte, sense que li sigui aplicable cap penalització. L’arrendatari pot exercitar aquest dret de desistiment una vegada es compleixi el tercer mes de suspensió i fins que els tres mesos posteriors a l’aixecament total de la suspensió, mitjançant notificació fefaent remesa a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data d’efectes. D’aquesta manera, la norma recull el criteri de la doctrina en el sentit que la “rebus sic stantibus” pot portar a la resolució contractual i no sols la modificació de les condicions contractuals, si les circumstàncies s’allarguen en el temps.