El passat 21 de setembre de 2020 es va publicar en el DOGC la LLEI 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, per la qual es pretén establir un cert control sobre l’increment del preu dels arrendaments en determinades localitats especialment sensibles.
Després d’intenses negociacions dels grups parlamentaris, que inicialment conduïen a pensar que la iniciativa quedaria en res, finalment, el passat 21 de setembre de 2020 es va publicar en el DOGC la LLEI 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, per la qual es pretén establir un cert control sobre l’increment del preu dels arrendaments en determinades localitats especialment sensibles.
Sense entrar a analitzar la bondat de la norma, convé posar en relleu que es tracta d’una norma una miqueta complexa quan es regulen diversos supòsits per als quals no sempre les condicions per a la seva aplicació són fàcils d’entendre.
Seguidament tractarem de fer un esquema dels diversos supòsits que regula la norma, tractant de fer la norma més comprensible.
A.- Àmbit d’aplicació:
En primer lloc, cal referir-se a l’àmbit d’aplicació de la norma que, d’acord amb la seva redacció, es refereix a:
a) Arrendaments d’habitatge permanent (per tant, no afecta locals o arrendaments d’habitatge de temporada).
b) Sempre que l’habitatge estigui en una zona declarada amb un “mercat d’habitatge tens”.
S’exclouen expressament de l’aplicació:
a) Contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a mecanismes especials de determinació de renda.
b) Contractes subscrits abans de l’1/1/1995.
c) Contractes sobre habitatges de protecció oficial.
d) Sobre habitatges afectes a xarxes públiques d’inserció.
e) Sobre habitatges de caràcter assistencial.
f) Contractes que se subscriguin conforme a les disposicions referents al lloguer social obligatori.
B.- Àrea de mercat d’habitatges tens:
Determinat l’àmbit d’aplicació de la llei, el següent pas és determinar què s’entén per “l’àrea amb mercat d’habitatges tens”: S’entén per tals els municipis o parts d’ells que estiguin en risc de no disposar d’una dotació suficient d’habitatges de lloguer a preu assequible, ja sigui perquè (i) la mitjana de preus creix per damunt a la mitjana de Catalunya, perquè (ii) el cost del lloguer respecte del pressupost familiar superi el 30% dels ingressos, o que (iii) el creixement del preu dels lloguers s’hagi incrementat almenys 3% per sobre de la taxa interanual de l’IPC de Catalunya, en els últims cinc anys.
Fixats aquests paràmetres, li correspon a la Generalitat, i excepcionalment l’Ajuntament de Barcelona i a l’àrea Metropolitana de Barcelona, acordar la determinació d’aquestes àrees, mitjançant un procediment que no és objecte d’aquesta nota.
Determinada cadascuna de les àrees, s’aplica a aquest territori l’índex de referència que fixi la Generalitat, i que està publicat en la web de l’Agència d’Habitatge de Catalunya.
C.- Determinació de la renda inicial
Una vegada tenim fixats els elements clau de la norma, és a dir, tipus de contractes i àrees afectades, la Llei estableix les regles concretes per fer efectiva la moderació dels lloguers, establint els següents paràmetres o límits:
a) La renda dels contractes afectats en aquestes àrees (i) no pot superar el preu de referència per a finques de característiques anàlogues i, (ii) no pot superar-se l’última renda pactada en l’últim contracte subscrit per a aquesta finca, degudament actualitzada per l’índex de garantia de competitivitat, si l’habitatge s’ha arrendat en els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei.
No apliquen aquestes regles en els següents casos:
i. En casos als quals es refereix l’anterior apartat (ii), aquest no aplicaria si:
a) Hi havia relació de parentiu entre les parts que van subscriure aquest contracte.
b) El contracte es formalitza respecte d’un habitatge inicialment exclòs de l’àmbit d’aplicació de la Llei, quan cessament el règim de determinació de la renda que li era aplicable.
ii. En els caos en els quals sent aplicable la Llei, la finca hagués estat arrendada dins dels cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, si la part arrendadora és una persona física la unitat de convivència de la qual té ingressos iguals o menors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya, no li aplica el límit establert en l’apartat (i) de la lletra a) anterior, però sí el que s’estableix en el següent apartat (ii) de la lletra a). Es reconeix la possibilitat que, en cas de ser la renda inferior al preu de referència, es pugui incrementar fins a aquest límit (l’excepció no s’aplica en casos que la renda sigui inferior o igual a 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència “ponderat”).
b) Determinació del preu de referència:
El preu de referència resulta de l’índex de referència que es fa públic per la Generalitat, que a l’efecte d’aquesta Llei s’equipessin. Si el contracte no diu res, el preu és el que resulti de l’aplicació de l’índex.
Per això, els contractes afectes a aquesta Llei han d’incloure el document que genera el sistema d’indexació de preus.
c) Increments del preu i actualització
Cap que l’arrendadora aplicació un increment del preu del lloguer o actualització en els següents casos:
i. En cas d’execució d’obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica. L’increment calcularà sobre la base del capital invertit, conforme a la vigent Llei d’Arrendaments Urbans, seguint aquestes normes:
a. No són computables les subvencions o ajudes públiques.
b. L’aplicació d’aquest increment impedeix l’aplicació del següent suposat d’increment.
ii. El preu resultant d’aplicar l’índex per metre quadrat útil, es pot modificar a l’alça o a la baixa, fins a un màxim d’un 5% si concorren, i es justifiquen, tres de les següents característiques en l’habitatge:
a. Ascensor
b. Aparcament
c. Mobles
d. Calefacció o refrigeració.
e. Zones comunitàries
f. Piscina o equipaments anàlegs
g. Servei de consergeria
h. Vistes especials
iii. En el cas de realització d’obres de millora, strictu sensu, l’arrendador podrà incrementar la renda en els termes de la Llei d’Arrendaments Urbans, sense els límits d’aquesta Llei.
iv. Per a habitatges nous o resultants d’una gran rehabilitació, el límit al preu s’estableix en el marge superior de la forqueta que resulta de l’índex de preus, tret que existeixin subvencions, i en aquest cas s’aplicarà la norma general (índex mitjà).
v. La renda resultant de l’aplicació d’aquesta Llei només pot actualitzar-se conforme a les normes resultants de la Llei d’Arrendaments Urbans.
vi. L’Arrendador pot repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals de l’habitatge conforme a la Llei d’Arrendaments Urbans, i anualment, durant el mes de gener, ha de presentar una liquidació definitiva d’aquests, si s’hagués fet mitjançant pagaments a compte.
d) Altres consideracions
a. L’arrendatari pot sol·licitar al responsable de les fiances arrendatàries informació sobre la renda del contracte anterior per poder verificar el seu import.
b. L’arrendatari té dret a sol·licitar el reemborsament de les quantitats cobrades en excés per l’arrendador, incrementades en l’interès legal dels diners més tres punts.
c. Totes les ofertes d’arrendament han d’incloure informació sobre l’aplicació de la Llei.
d. El règim sancionador és el que resulta de la Llei del dret a l’habitatge (que queda modificat en aquest àmbit, en virtut d’aquesta llei).
e. La Llei fa una anomenada al Govern per a impulsar sistemes de resolució extrajudicial de conflictes, establint que, en casos d’arrendaments subscrits per empreses i consumidors, aquests poden acudir a la mediació o a l’arbitratge de consum.
f. S’estableix que el procediment judicial de resolució de conflictes serà el judici verbal, norma que és de dubtosa aplicació perquè envaeix la regulació de la Llei d’Enjudiciament Civil.
e) Règim transitori
a. La Llei s’aplica a contractes subscrits amb posterioritat a la seva entrada en vigor o a renovacions de contractes anteriors.
Com a resulta evident de la redacció d’aquesta nota l’aplicació d’aquesta Llei resultarà problemàtica perquè la seva pròpia redacció, poc sistematitzada, la complexitat dels supòsits de fet i excepcions són terreny adobat per a tota classe de conflictes entre arrendatari i arrendador, això sense perjudici de la més que dubtosa constitucionalitat de la norma, que a data d’aquesta nota encara ningú ha plantejat.
Este artículo está disponible en: Castellano
