La nova Llei reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari té per objectiu la recuperació de la confiança dels prestataris, potenciar la seguretat jurídica, la transparència i comprensió dels contractes i de les clàusules que els componen, així com el just equilibri entre les parts.
El pròxim 16 de juny entra en vigor la nova Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari que té per objecte la transposició de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrer de 2014 sobre els contractes de crèdit formalitzats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial.
La llei té com a objectiu potenciar la seguretat jurídica i reforçar la protecció de les persones físiques (encara que actuïn com a empresaris) que siguin prestataris, fiadors o garants, de préstecs que estiguin garantits mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d’ús residencial (incloent-se garatges i trasters amb funció domèstica). S’aplica també a préstecs no hipotecaris la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que el prestatari, el fiador o garant sigui un consumidor.
Entre els aspectes més nous de la llei s’estableix una regulació detallada de la fase precontractual, amb una obligatòria intervenció notarial. El prestatari haurà de comparèixer davant el notari, triat per ell, com a més tard el dia anterior a l’atorgament de l’escriptura pública de concessió del préstec per obtenir presencialment assessorament gratuït sobre diferents aspectes del contracte de préstec i de les obligacions derivades d’aquest. El notari haurà de redactar una acta, en la qual deixarà constància del compliment dels terminis, les qüestions plantejades pel prestatari i l’assessorament prestat. En cap cas, es podrà renunciar a aquesta acta notarial, que serà requisit imprescindible per a atorgar l’escriptura de préstec.
La nova norma tracta d’evitar que s’introdueixin clàusules abusives en els contractes de préstec establint normes imperatives sobre nombroses qüestions, en particular hem de destacar la prohibició expressa de les clàusules sòl i l’establiment de l’interès de demora per llei, sense necessitat de pacte, en l’interès remuneratori més tres punts percentuals.
Una altra novetat destacable és la distribució de forma imperativa de les despeses derivades dels préstecs, de manera que el prestamista ha de pagar la notaria, el registre i la gestoria, i el prestatari la taxació. Quant a l’impost de transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats disposa que el seu pagament es realitzarà conforme a la normativa tributària aplicable, que recordem ara s’atribueix a l’entitat financera.
Finalment, convé destacar que la llei acaba resolent el controvertit tema del venciment anticipat, augmentant els terminis i quantitats impagades perquè el creditor hipotecari pugui iniciar l’execució pel deute vençut anticipadament. Els préstecs només es podran declarar vençuts quan s’hagi deixat de pagar un 3% del principal prestat o l’equivalent a 12 quotes durant la primera meitat del termini total pactat, o un 7% o 15 quotes si els impagaments es produeixen durant la segona meitat de durada del préstec.
Hem d’esperar que amb l’entrada en vigor de la nova Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari es produeixi un important canvi en el nostre mercat hipotecari, perquè millora la posició dels deutors, amb més protecció i transparència, i en definitiva es contribueix a una major seguretat jurídica en aquest important àmbit de contractació.
Este artículo está disponible en: Castellano English Deutsch
