Abogados y Economistas

22·10·2014

La finalización de los contratos de arrendamiento considerados indefinidos

Grupo Gispert - Joan Álvarez Crexells

Con toda probabilidad, la recién entrada en el último trimestre de 2014 acelerará el desenlace del conflicto recientemente aparecido entre los propietarios de locales y los arrendatarios que siendo personas jurídicas, suscribieron contratos de arrendamiento con posterioridad al Decreto Boyer, sometiéndose al régimen de prórroga forzosa, desde entonces ya no obligatorio.
Si bien he hecho mención a un conflicto reciente porque ha trascendido con fuerza en los medios de comunicación en los últimos meses, a decir verdad este conflicto se remonta al menos al 17 de noviembre de 2011, fecha que en el Tribunal Supremo dictó una sentencia que no por recoger ciertos conceptos que todos los juristas ya teníamos claros, dejó de sorprendernos al tirar por el suelo lo que hasta esa fecha todos habíamos entendido y aplicado sobre la duración de esos contratos de arrendamiento.

Hasta la sentencia, todos los agentes del sector entendíamos que ese tipo de contratos pasaban a ser virtualmente indefinidos,  pues la combinación de la prórroga forzosa estipulada en el contrato con la duración inicialmente indefinida de la mayoría de las sociedades mercantiles, hacían previsible que una sociedad mercantil pudiera detentar el uso de un local en arredramiento hasta la desaparición de la misma sociedad con su disolución y liquidación.

Dicho de otro modo, si la gran mayoría de las sociedades mercantiles que operan en el mercado nacen con voluntad de permanencia, motivo por el que se dotan de unos estatutos que establecen que su duración es indefinida, y si por otra parte, esas mismas sociedades suscribieron contratos de arrendamiento en los que las partes se sometían al régimen de prórroga forzosa en lo referente a la duración del contrato, bien podía darse el supuesto que un contrato de arrendamiento pudiese alargarse a perpetuidad. 

Como justificación de esta situación, el propio legislador, en el apartado 6 de la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 94) nos recordaba que la decisión de someterse a la prórroga forzosa fue libremente adoptada por las partes, pues desde 1985 ya no era obligatoria, y que por lo tanto no había motivo para que el legislador cambiase lo que las partes habían convenido. Recordemos que la  LAU94 es norma que, a través de sus disposiciones transitorias regula el tránsito de los contratos entre la legislación más proteccionista de 1964, pasando por la primera liberalización nacida del Decreto Boyer de 1985 y la consolidación de esta liberalización con la propia LAU94.

Y así, de esta manera se venía entendiendo por los tribunales de justicia, si bien no de manera unánime, incluso por el propio Tribunal Supremo.  Pero la sentencia del Tribunal Supremo da un giro de 180º a su propia doctrina respecto de la aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para esos contratos, de manera que, con la nueva interpretación, a tales contratos también les es de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de manera que se extinguirán el próximo 1 de enero de 2015, como ya sabíamos que pasaría para muchos de los contratos de local de negocio suscritos con anterioridad al Decreto Boyer. 

Hasta la sentencia del Tribunal Supremo, la clave estaba en esta fecha: 9 de mayo de 1985, fecha de publicación y entrada en vigor del Decreto Boyer, y por tanto fecha en que la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento dejaba de ser obligatoria. 

Para el legislador, no se podía seguir manteniendo en esta situación a los propietarios que por imperativo legal habían tenido que soportar la prórroga forzosa por el simple hecho de haber firmado sus contratos con anterioridad a la misma, y para ello, desarrolló un mecanismo de extinción de esos contratos a través de la Disposición Transitoria Tercera por el que, en el peor de los casos, su duración se extendería hasta el 1 de enero de 2015.

Pero para aquellos contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985, la misma justificación no era válida pues las partes podían haber suscrito sus contratos excluyendo la prórroga forzosa. 

Ahora sin embargo,  y para el Tribunal Supremo, ya no es tan importante saber cuándo se firmaron los contratos, y si las partes quisieron someterse realmente o no a la prórroga forzosa. Para el Tribunal Supremo lo que verdaderamente pesa es la propia naturaleza del contrato de arrendamiento que es por naturaleza temporal, y no tanto lo que quisieron las partes al firmar el contrato.

Ante el dilema de cómo conjugar la “perpetuidad” que mencionaba en mis primeras líneas y por lo tanto la libertad contractual, con la “temporalidad intrínseca del arredramiento”, la decisión se ha decantado claramente a favor de esta última, de manera que, a pesar de los pesares, y por mucho que lo hayan pactado las partes, para el Tribunal Supremo la cesión del uso de un inmueble a perpetuidad, o por lo menos por un plazo que puede superar con creces la vida de una persona, ya no es un verdadero arredramiento, sino algo distinto.  

Así, con el fin del presente año, ya no solo se podrán extinguir gran parte de los contratos de local sometidos a prórroga forzosa por haberse otorgado antes del Decreto Boyer (9 de mayo de 1985), sino que además pasarán a engrosar las filas de los caídos, los contratos suscritos con prórroga forzosa, con posterioridad a esa fecha, y por persona jurídica, con la diferencia que si para el primer supuesto los arrendatarios han tenido 20 años para asimilar la situación, para este grupo de arrendatarios la sorpresa ha sido mayúscula, como se ha podido comprobar en la prensa respecto de no pocos locales fuertemente arraigados en nuestro comercio.