Abogados y Economistas

21·09·2016

La responsabilidad de los Bancos en las ventas de viviendas sobre plano

Grupo Gispert - Marta González López

La Ley 57/1968 de 27 de julio establece, en su artículo 1º, que:

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

 

En consecuencia, las entidades bancarias que admitieron ingresos de los compradores de una vivienda sobre plano en la cuenta del promotor responden frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas y sus intereses. 

Esta protección especial a los consumidores se viene aplicando desde antes de la Constitución Española, y reconoce una serie de derechos irrenunciables a favor del comprador a fin de evitar la comisión de abusos imponiendo obligaciones tanto a los promotores como a las Entidades Financieras. 

En base a esta protección especial, el promotor está obligado a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más su interés legal mediante contrato de seguro otorgado con la entidad aseguradora o por aval solidario prestado por Entidad financiera, así como a percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria depositándolas en una cuenta especial separando dichos importes de cualquier otra clase de fondos del promotor

Pero la norma impone también a las entidades financieras un deber de vigilancia y control sobre el promotor cuyo incumplimiento conlleva a la responsabilidad del banco frente al comprador, puesto que no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor. (STS 15/06/16).

Por tanto, no ingresar las cantidades en la cuenta especial para que sean cubiertas por el aval, implica la responsabilidad de la entidad financiera por no haber vigilado que dichas cantidades fuesen separadas del resto de ingresos y fondos del promotor (STS 21/12/15).

La norma exige una colaboración activa de las entidades de crédito obligándoles a saber y controlar si los compradores están ingresando cantidades procedentes de una venta de vivienda sobre plano o en promoción, y les obliga a exigir al comprador la obligación de abrir una cuenta especial y separada y, en caso de no cumplir con esa obligación “in vigilando” incurren en responsabilidad. (STS 21/12/15).

Debemos señalar que se encuentran dentro del ámbito de protección de esta ley toda clase de viviendas, incluso las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, no obstante se excluye de este ámbito de protección especial a los profesionales del sector inmobiliario (STS 1/06/16)

 

Por último, debe tenerse en cuenta que la Ley 57/1968 ha sido derogada recientemente por la  Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que entró en vigor el pasado uno de enero de 2016. Si bien la nueva ley mantiene las garantías y obligaciones anteriormente expuestas, establece un límite temporal a las responsabilidades de promotores y Entidades Financieras. Por tanto,  desde 1 de enero de 2016 quedan excluidas del ámbito de protección de la ley y  dejan de estar garantizadas por promotor y Entidad Financiera las cantidades entregadas por un adquirente antes de que el promotor tenga concedida la licencia de obra.

Es importante tener en cuenta dicha modificación legal ya que, desde este año, aquellos que quieran adquirir una vivienda de en construcción o sobre plano deberán exigir al promotor la exhibición de la licencia de edificación con carácter previo a la entrega de cantidades.

Pero de las cantidades adelantadas para la adquisición de una vivienda no acabada y que se entregaron a los promotores mediante transferencias o ingresos en cuenta corriente hasta diciembre del pasado año, responden íntegramente las entidades bancarias y pueden ser reclamadas directamente a éstas.

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