Advocats i Economistes

06·10·2015

La nueva ley catalana sobre “Mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica "

Grupo Gispert - Pepe Giménez Alcover

La ley se desarrolla, básicamente, en cinco bloques diferenciables y que son:

  1. Segunda oportunidad
  2. Alquiler social
  3. Cesiones de vivienda
  4. Emergencia energética.
  5. Cesión de créditos con garantía hipotecaria

Fundamentalmente cabe destacar que se establecen las partes afectadas por la propia ley; por un lado y como obligados, los grandes tenedores de suelo de vivienda o asimilados y, por otro lado y como beneficiados, aquellos núcleos familiares situados en el umbral de exclusión residencial.

Se entiende por GRAN TENEDOR DE VIVIENDAS o asimilados toda persona jurídica que :

  • Sea entidad financiera, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y entidades de gestión de activos o
  • Sea titular de mas de 1.250 metros cuadrados de superficie habitable, salvo que: 

-Un 15% de su superficie habitable sea de protección oficial destinada a alquileres

- Se trate de promotores sociales de viviendas (art 51.2 Llei 18/2007): El Instituto Catalán del Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas y las entidades urbanísticas especiales y los promotores privados de viviendas de protección oficial destinadas a alquiler o a la venta.

  • Y, aunque no se definen propiamente como grandes tenedores, se asimilan a estos y también tendrán las mismas obligaciones las personas jurídicas que hayan adquirido, con posterioridad al 30 de abril de 2.008, viviendas que sean, en primera o ulterior transmisión, procedentes de ejecuciones hipotecarias, daciones o ventas cuya causa fuera la imposibilidad de devolver el crédito hipotecario. 

Se entiende por personas o núcleos familiares situados en el UMBRAL DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL toda persona o núcleo familiar que :

  • Si vive solo, tenga ingresos inferiores a 2 veces el IRSC (indicador de renta de suficiencia que está situado hoy en 569,12€/mes o 7.967,73€/año) es decir, ingresos de 1.138,24 €/mes o 15.635,46€/año
  • Si es unidad de convivencia, tengan ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC es decir, ingresos de 1.422,8 €/mes o 19.919,325€/año
  • Si es discapacitado o con gran dependencia3 veces el IRSC (indicador de renta de suficiencia que está situado hoy en 569,12€/mes o 7.967,73€/año) es decir, ingresos de 1.707,36 €/mes o 23.903,19€/año

Será el gran tenedor de viviendas o asimilado quien deberá comprobar si los inquilinos o ejecutados hipotecarios están dentro del umbral de exclusión, antes de interponer ninguna demanda.

 

1. Segunda oportunidad

La principal novedad es la creación de un procedimiento extrajudicial ante unas inexistentes comisiones de sobreendeudamiento (mediación del codi de consum) y posteriormente otro judicial simplificado no definido en la propia ley pera diferente al concursal y que, se supone, que corresponderá a un procedimiento ordinario ante los juzgados de primera instancia, y en el que deberá establecerse un plan de pagos y puede acordarse la cancelación de las deudas tras la liquidación de los activos embargables.

Extiende la cancelación del pasivo a los fiadores que tengan una relación de parentesco con el deudor hasta el tercer grado de consanguineidad o afinidad.

 

2. Alquiler social

Los grandes tenedores o asimilados están obligados a ofrecer a quien esté en el umbral de exclusión residencial un alquiler social que debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La renta deberá oscilar entre el 10% y el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar dependiendo de si estos son inferiores al 0,89 (506,51€), o 0,95 (540,66€) o 1 (569,12€) del IRSC
  • El alquiler debe ser sobre la vivienda afectada o, alternativamente, otra del mismo municipio
  • Ha de ser por un periodo mínimo de 3 años.

Si la unidad familiar no alcanza umbrales para pagar un alquiler social en los porcentajes establecidos, la administración la administración debe garantizarle ayudas o realojo.

 

3. Cesión de vivienda

Para garantizar la función social de la propiedad y con el fin de aumentar el parque de viviendas de alquiler, se establece la posibilidad de que la administración resuelva la posible cesión obligatoria de viviendas durante tres años y para incorporarlas al Fondo de Viviendas de Alquiler, mediante un procedimiento contradictorio, siempre que se den dos requisitos:

  • Que el propietario de la vivienda sea persona jurídica sujeto pasivo en el impuesto sobre viviendas vacías y
  • Que éste sujeto pasivo tenga viviendas vacías en municipios en los que exista unidades familiares en riesgo de exclusión.

 

4. Emergencia energética 

En los casos de personas o unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial, el gobierno debe garantizar:

  • El derecho al acceso a los suministros básicos de agua luz y gas.
  • La concesión de ayudas necesarias para evitar cortes de estos suministros.
  • Las empresas suministradoras deben pactar con el gobierno descuentos muy notables para estos casos
  • Que en los casos de vulnerabilidad los gastos de vivienda y suministros básicos no comporten mas de un 30% de los ingresos de la unidad familiar.

No se podrá proceder al corte de estos suministros sin un informe previo de los servicios sociales municipales.

 

5. Cesión de créditos con garantía hipotecaria

Finalmente en la Disposición adicional se establece que los acreedores pueden ceder sus créditos con garantía hipotecaria suscritos con consumidores, pero si la cesión es a titulo oneroso, el deudor quedará liberado de la deuda pagando al cesionario el precio que haya pagado más los intereses legales y los gastos que le haya causado la reclamación de la deuda.

Se amplía así el derecho de recompra establecido en el 1.535 del Código Civil, sin necesidad que sea un crédito litigioso y sin establecer plazo, siempre que se trata de préstamos o créditos suscritos con consumidores y que tengan garantía hipotecaria sobre la vivienda del deudor.

No establece nada sobre la retroactividad de la Disposición por lo que algunos consideran que debe aplicarse solo a las futuras cesiones de crédito mientras que otros mantienen que el “dies a quo” vendrá dado por el momento en el que el adquirente del crédito notifique fehacientemente al deudor la cesión, en cuyo caso sería de aplicación a todas las cesiones realizadas a los fondos buitre en los últimos años (ojo, no confundir con sucesiones universales ni con titulizaciones de créditos).

 

Entrada en vigor

La nueva ley catalana de “MESURES URGENTS PER AFRONTAR L’EMERGÈNCIA EN L’ÀMBIT DE L’HABITATGE I LA POBRESA ENERGÈTICA” fue publicada el pasado día 5 de agosto y entró en vigor al siguiente día de su publicación salvo en las disposiciones que comportan un aumento presupuestario, un gasto o una disminución de los ingresos establecidos en los actuales presupuestos, en cuyo caso entrarán en vigor en el próximo ejercicio presupuestario.

Al margen de la deficiente técnica legislativa que rezuma toda la ley, esta indeterminación sobre la entrada en vigor de sus normas implica una difícil interpretación sobre el momento de entrada en vigor de cada una de las disposiciones de la ley que tendrá que ser aclarada por los tribunales.

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