Advocats i Economistes

13·06·2015

La reforma de la normativa catalana de Propiedad Horizontal

Grupo Gispert - Joan Álvarez Crexells

El próximo 21 de junio de 2015 entra en vigor la modificación del Libro V del Codi Civil de Catalunya, en lo referente a la regulación de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, por la que se introducen notables cambios en la organización de tales comunidades en relación con la regulación existente hasta hoy. 

La trascendencia social de esta modificación es muy importante, por cuanto la mayoría de la población de nuestro país tiene la condición de población urbana y, como suele ser muy habitual, reside en inmuebles que se organizan en régimen de propiedad horizontal. 

La trascendencia de la norma no solo lo es por el gran número de destinatarios objetivos de la misma, sino porque aporta importantes modificaciones en el régimen de las comunidades que se hacían imprescindibles a la vista de las evidentes deficiencias de la normativa que va a sustituir, ya que si en una cosa todos los operadores jurídicos estaban de acuerdo es que la norma que regulaba las comunidades desde 2006 generaba excesivos problemas de interpretación y aplicación. 

La profundidad de los cambios que se van a dar no puede ser tratada con la exhaustividad que merecen en un artículo como este, por lo que el objetivo de este comentario no es más que llamar la atención a los usuarios, y advertirlos de algunos de los cambios más importantes a nivel práctico. 

No pretendo ser exhaustivo, pues una reforma de este calado requeriría un espacio mucho mayor,  por lo que simplemente voy a relacionar algunos de los cambios que me han parecido más destacables, agrupándolos en dos grandes áreas: el área económica y el área organizativa. 

 

En el área económica estos son algunos de los cambios más destacables: 

Beneficios para el crédito de la comunidad: 

Una de las principales novedades a nivel económico es la protección que se dota a los créditos de la comunidad respecto de sus comuneros morosos. 

Las modificaciones en este sentido son de índole diversa, pero sin lugar a dudas una de las que puede tener mayor impacto en la economía de las comunidades es la que resulta de modificación de la afección real de los elementos privativos a los créditos que la comunidad ostente contra el titular actual o el anterior por impago de cuotas ordinarias, extraordinarias o fondo de reserva del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores. 

Con la reforma operada se incrementan hasta 3 años más el ámbito temporal de la afección real, ya que antes sólo estaba afecto el año en curso y el inmediatamente anterior. 

Además la reforma tiene la virtud que no ha impuesto ningún límite transitorio, de manera que a partir del próximo día 21 de junio, las garantías de las comunidades se verán automáticamente ampliadas, incluso más allá de los que algunos sectores de la doctrina entienden que es reclamable a tenor de la posible prescripción trienal de tales deudas. 

En un segundo lugar, pero en el mismo ámbito, se ha querido proteger el crédito de la comunidad, conforme ya se venía haciendo en la legislación estatal, otorgándole un privilegio frente a otros créditos en el supuesto de una ejecución singular (motivo por el que parecería que tal privilegio no opera en ejecuciones universales como la del concurso de acreedores).  De acuerdo con la nueva regulación, el crédito de la comunidad frente al comunero se sitúa por delante incluso del crédito hipotecario, aunque por detrás de los créditos públicos o los laborales. 

 

Fondo de reserva:

El fondo de reserva era una institución que ya estaba en uso con la anterior legislación, pero con la reforma también ha sufrido importantes modificaciones, que afectan también el bolsillo de los vecinos de las comunidades. 

Esto es así en tanto que si con la normativa anterior el fondo debía ser equivalente al 5% del presupuesto anual de la comunidad, y solo se debía efectuar nuevas aportaciones hasta alcanzar ese porcentaje, con la modificación se establece que cada año se deben hacer aportaciones al fondo en una suma equivalente al menos al 5% del presupuesto global anual, de manera que aunque no se consuma dicho importe la aportaciones deben mantenerse, de manera que crecerá anualmente a menos que se consuma. 

Por si ello no fuera suficiente, las aportaciones realizadas al fondo no son restituibles al propietario, por lo que quedan afectas al elemento privativo a modo de las “reservas” que se vinculan a las participaciones o acciones, de manera que si su importe llegase a ser muy elevado, nos hemos de preguntar si cabría exigirlas al comprador como si se tratase de una especie de “prima de emisión”.

Además hay que tener en cuenta que a partir de la reforma, se deberán ingresar en una cuenta a nombre de la comunidad diferente a la habitual. 

 

Intereses de demora:

Por último, se establece que los créditos de las comunidades de propietarios respectos de sus comuneros, devengarán el interés legal del dinero ya no desde que se les exigiese el pago a causa de un incumplimiento, sino desde que el pago fuse debido, de manera que se adelanta el devengo de los intereses, sin necesidad de requerimiento expreso. 

En el área organizativa, sin perjuicio de desmerecer otras modificaciones, debemos destacar las siguientes: 

Funcionamiento de la junta y modificación del régimen de mayorías: 

El funcionamiento de la junta es uno de los aspectos de la vida de una comunidad que más cambios ha sufrido con la nueva normativa, no solo por los cambios referente al funcionamiento de la junta propiamente dicha, sino por los que se han introducido respecto a los efectos de los acuerdos de junta y el modo de impugnar estos acuerdos. 

Uno de los cambios más visibles respecto de la organización y funcionamiento de una junta es que desaparecerá la habitual corruptela de dar inicio a las juntas en segunda convocatoria, ya que a partir de la fecha de entrada en vigor, la junta se convoca una sola vez y, por lo tanto, se constituye en el momento y lugar designado independientemente del número de comuneros que asistan a la misma. 

Resulta interesante mencionar que también se ha modificado el mecanismo de convocatoria, que se podrá hacer con los medios habituales o a una dirección electrónica con una antelación de 8 días. La convocatoria en el tablón de anuncios tiene efectos si la personal no ha tenido éxito. 

También destacamos que se ha imitado el mecanismo de celebración de las juntas universales de sociedades mercantiles, admitiéndose por tanto la celebración de la junta con carácter universal. 

Pero sin duda alguna el cambio más destacable es la modificación en el régimen de mayorías para la válida adopción de sus acuerdos. 

Por una parte, se reinstaura el tradicional sistema del quórum doble de mayoría de votos y mayoría de cuotas para evitar que en casos, como por ejemplo el de inmuebles en los que el promotor todavía tiene la mayoría de las cuotas de pisos no vendidos domine a placer la junta. 

Además, hay que tener en cuenta que para el cómputo de mayorías en el acto de la junta, no se podrán contabilizar los votos de los abstencionistas, ausentes y los que tengan privado el derecho de voto. 

Otra cosa es que el voto de los ausentes se sume al sentir mayoritario de la junta se cual sea su sentido (es decir, voto positivo o negativo según sea el caso) si en el plazo de un mes no se oponen por escrito. Lo mismo pasará con los votos de los abstencionistas. Esto es lo que se denomina formación sucesiva de los acuerdos de la junta, en tanto que la voluntad de la comunidad expresada en un acuerdo de junta se forma sucesivamente a partir de los votos presenciales y luego por el voto “presunto” de los que no se oponen. 

Para que este mecanismo funcione era imprescindible que, como se ha hecho, se modificase el régimen de notificaciones de las actas de la junta. Ahora con la nueva regulación en el plazo de 10 días desde la celebración de la junta debe remitirse el acta para que puedan plantearse las oportunas oposiciones por escrito y, una vez cumplido el plazo, se volverá a remitir un “anexo” al acta en el que se hará expresa mención a si el acuerdo o acuerdos finalmente se entienden adoptados efectivamente por el mecanismo de la formación sucesiva, indicando el resultado final de la votación. Con esto además se clarifica el mecanismo de impugnación de los acuerdos de la junta, toda vez que ahora sí sabremos cuál ha sido el resultado final de la junta. 

En cuanto a los diferentes quórums establecidos por la ley, no vamos a entrar en el detalle de cada uno, pues eso debería de ser objeto de un monográfico, pero lo importante es saber que las decisiones de menor trascendencia se adoptan por  mayoría simple, mientras que para determinados acuerdos se requiere la unanimidad, como podría ser el caso de la modificación de las cuotas, o extinguir el régimen de comunidad en propiedad horizontal, o por una mayoría de 4/5 como sería el caso de la modificación de los estatutos o los acuerdos para las innovaciones físicas del inmueble. 

 

Ejecutividad de los acuerdos:

Los acuerdos de la junta vinculan a todos los miembros de la comunidad desde que se adoptan, ya demás tienen carácter ejecutivo, salvo que lo estatutos digan otra cosa. Por ello, para que un acuerdo no nos vincule, no solo deberemos impugnarlo, sino que además deberemos solicitar y esperar que un juez acuerde la adopción de medidas cautelares de suspensión de tales acuerdos.

Como excepción a la vinculación de los acuerdos de junta, se establece que los disidentes no están obligados a contribuir al coste de las nuevas instalaciones si no son exigibles por ley y el valor del gasto no supera ¼ del presupuesto anual de la comunidad.

 

Impugnación de los acuerdos: 

Por lo que se refiere al régimen de impugnación de los acuerdos, se han aclarado muchas de las dudas existentes hasta la fecha, como era el caso de los plazos.

Con el nuevo sistema, para impugnar un acuerdo por ser contrario a la ley, titulo constitutivo, estatutos o por implicar un abuso de derecho, tendremos un plazo de un año, y tres meses para el supuesto de ser contrarios a los intereses de la comunidad o perjudiciales para un propietario.

Otra de las cuestiones que se aclaran es que para la impugnación se exige estar al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de haberse adoptado el acuerdo que se impugna o haber consignado su importe. 

Por lo demás, le procedimiento de impugnación sigue el curso habitual que siempre había tenido, siempre teniendo en cuenta que los acuerdos anteriores al día 20 deberían impugnarse conforme a la normativa anterior a la modificación. 

 

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