{"id":3870,"date":"2021-06-29T10:40:15","date_gmt":"2021-06-29T10:40:15","guid":{"rendered":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/?p=3870"},"modified":"2021-10-04T07:58:40","modified_gmt":"2021-10-04T07:58:40","slug":"enajenacion-del-bien-en-garantia-de-deuda-ajena-y-mantenimiento-de-la-carga-hipotecaria-riesgo-de-rescision-de-la-garantia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/enajenacion-del-bien-en-garantia-de-deuda-ajena-y-mantenimiento-de-la-carga-hipotecaria-riesgo-de-rescision-de-la-garantia\/","title":{"rendered":"CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACI\u00d3N DEL BIEN EN GARANT\u00cdA DE DEUDA AJENA Y MANTENIMIENTO DE LA CARGA HIPOTECARIA. \u00bfRIESGO DE RESCISI\u00d3N DE LA GARANT\u00cdA?"},"content":{"rendered":"\n

En el concurso de acreedores del hipotecante no deudor, el acreedor hipotecario* no asume una posici\u00f3n d\u00e9bil, sino que puede llegar a mantener cierta inmunidad de cara a la liquidaci\u00f3n del bien que constituye su garant\u00eda.  A pesar de no tener reconocido cr\u00e9dito alguno, su carga deber\u00e1 mantenerse y tenerse en cuenta a efectos del aval\u00fao del bien, pero siempre considerando su rango hipotecario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

*Matizaci\u00f3n: La denominaci\u00f3n de<\/em> \u201cacreedor hipotecario\u201d la realizo distingui\u00e9ndola de la de \u201cacreedor con privilegio especial\u201d en cuanto la primera viene definida por la posici\u00f3n que ocupa en la relaci\u00f3n jur\u00eddica obligacional origen del mismo, es decir, en el contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario. Mientras que la segunda viene determinada por el status que ocupa en el seno del concurso como consecuencia de tener reconocido un cr\u00e9dito privilegiado especial frente al deudor o avalista hipotecantes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Concurso del hipotecante no deudor. Acreedor hipotecario sin cr\u00e9dito concursal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ante la declaraci\u00f3n de concurso del hipotecante no deudor, no hay amparo normativo alguno que permita ostentar al acreedor hipotecario un derecho a ver reconocido su cr\u00e9dito en el concurso, ya que la responsabilidad de quien garantiza deuda ajena con un bien de su titularidad, ser\u00e1 real y no personal, es decir, que solo recae sobre el bien hipotecado.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la falta de reconocimiento de cr\u00e9dito concursal alguno a favor del acreedor hipotecario no le obliga a permanecer ajeno al procedimiento concursal, sino que el TRLC le permite comparecer como parte interesada en el concurso del hipotecante no deudor (art. 512.3 TRLC)<\/p>\n\n\n\n

A su vez, el acreedor hipotecario, al ser titular de un derecho real de garant\u00eda, puede iniciar nuevas ejecuciones contra los bienes del hipotecante no deudor en concurso de forma previa a la apertura de la liquidaci\u00f3n concursal o continuar con las ya iniciadas, siempre en cumplimiento de los requisitos exigidos y los supuestos fijados en los art\u00edculos 145 al 149 del TRLC.<\/p>\n\n\n\n

Liquidaci\u00f3n del bien en garant\u00eda de deuda ajena. \u00bfRiesgo de rescisi\u00f3n de la garant\u00eda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A pesar de la libertad de enajenaci\u00f3n del activo del hipotecante no deudor en el seno del concurso con el fin de satisfacer a sus acreedores, la liquidaci\u00f3n del bien no puede traer como consecuencia la cancelaci\u00f3n de la carga del acreedor hipotecario ya que conforme al art\u00edculo 104 LH, \u201cla hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligaci\u00f3n para cuya seguridad fue constituida<\/em>\u201d, por ello, a sensu contrario,<\/em> no puede escindirse la garant\u00eda del negocio respecto del que se constituye, por venir vinculado a la esencia del mismo y a\u00fan m\u00e1s cuando est\u00e1 \u00edntimamente relacionada a una operaci\u00f3n crediticia concertada entre dos sujetos ajenos al concurso.<\/p>\n\n\n\n

Partimos de la base de la validez del contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario, de las obligaciones que nacen para las partes y de la eficacia de la garant\u00eda real, por lo que, a menos que la Administraci\u00f3n Concursal o el concursado pretendan activar los mecanismos de resoluci\u00f3n judicial del contrato estipulados en el art\u00edculo 165 TRLC, ni tales sujetos tienen legitimaci\u00f3n alguna para pretender la cancelaci\u00f3n de la carga con la enajenaci\u00f3n del bien, ni el Juez del concurso ostenta la competencia objetiva y funcional para ello.<\/p>\n\n\n\n

Imposibilidad de cancelaci\u00f3n de hipoteca que grava el bien del hipotecante no deudor en concurso: Posici\u00f3n inequ\u00edvoca jurisprudencial y registral<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia de las distintas Audiencias Provinciales ha ido dirigida a mantener la hipoteca en caso liquidaci\u00f3n de bienes del hipotecante no deudor, para evitar que tales garant\u00edas reales se conviertan en papel mojado al poder ser canceladas sin m\u00e1s por el juez del concurso en caso de realizaci\u00f3n del bien gravado en la fase de liquidaci\u00f3n concursal. (Auto del Juzgado de lo Mercantil n\u00fam. 2 de Pontevedra de 15 de enero de 2020).<\/p>\n\n\n\n

La hipoteca es un derecho real que viene relacionado con los cr\u00e9ditos, no obstante, puede vivir completamente alejado de ellos y gravar\u00e1 los bienes mientras subsista la causa en que se fundamenta: la deuda garantizada. Por tal motivo, no cabe pretensi\u00f3n alguna que busque su cancelaci\u00f3n \u201cprescindiendo del consentimiento del titular del derecho real o del pago del cr\u00e9dito asegurado<\/em>\u201d (Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra Secci\u00f3n 1\u00aa de 7 de abril de 2017 y su Sentencia de 5 de febrero de 2020).<\/p>\n\n\n\n

Conforme a lo anterior, el acreedor hipotecario o prendario debe conservar plenas facultades de su derecho, en uso de las acciones ejecutivas correspondientes con el fin de satisfacer su cr\u00e9dito frente al obligado no concursado, haciendo suyo el importe obtenido hasta donde alcance la cobertura real, siempre en cumplimiento de los requisitos establecidos en los arts. 56 y 57 LC (actuales 145 a 149 TRLC). Pero, ante el caso de enajenaci\u00f3n del bien en el seno del concurso, la misma deber\u00e1 realizarse con subsistencia del gravamen sin que sea posible su cancelaci\u00f3n (Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Secci\u00f3n 4\u00aa, de 14 de noviembre de 2019, con remisi\u00f3n al Auto de la misma Audiencia Provincial, de fecha 2 de febrero de 2017).<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y de Fe P\u00fablica (DGSJFP), en su Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015 sigue la misma l\u00ednea y certifica que el concurso de acreedores del titular del bien hipotecado limita pero no excluye la operatividad de los derechos del acreedor hipotecario, sin que sea admisible la cancelaci\u00f3n anticipada pues atenta frontalmente contra la esencia de las hipotecas, salvo que exista consentimiento expreso del acreedor hipotecario (art. 82 LH).<\/p>\n\n\n\n

Pese a que en el concurso de acreedores no se hubiera reconocido como acreedor con privilegio especial al titular de la hipoteca, en cuanto la concursada es hipotecante no deudora, ello no da pie a que tras la liquidaci\u00f3n del bien tengan que cancelarse las cargas hipotecarias, al no existir estipulaci\u00f3n legal prevista de forma expresa respecto de ello y sin conocer si el cr\u00e9dito para cuya garant\u00eda se constituy\u00f3 ese derecho real ha sido satisfecho, por lo que la cancelaci\u00f3n de la hipoteca a ordenar por el juez del concurso solo puede serlo en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 155 LC (art\u00edculos 210 y ss. TRLC), es decir, en la realizaci\u00f3n de la garant\u00eda sin subrogaci\u00f3n y siempre en relaci\u00f3n a un cr\u00e9dito privilegiado especial.<\/p>\n\n\n\n

Valor del bien a enajenar<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Todas las resoluciones anteriores abogan por el mantenimiento de la hipoteca que grava el bien del hipotecante no deudor en concurso, y de forma indirecta, avalan la subrogaci\u00f3n en la hipoteca otorgando el status<\/em> de tercer poseedor al adquirente del bien.<\/p>\n\n\n\n

Ante la permanencia de la hipoteca en la enajenaci\u00f3n del bien, el valor de su gravamen deber\u00e1 deducirse del mismo (art. 201 TRLC), y su valor de inventario y aquel a efectos de liquidaci\u00f3n deber\u00e1n serlo con minoraci\u00f3n de la deuda hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

La hipoteca que garantiza deudas de un tercero no carece de trascendencia econ\u00f3mica, sino que el inmueble afecto al cumplimiento de la obligaci\u00f3n que garantiza, y, en consecuencia, la garant\u00eda debe ser tenida en cuenta al confeccionar el aval\u00fao, sin que sea dable concluir que, al no garantizar un cr\u00e9dito concursal no deb\u00edan serlo y, ya al momento de su enajenaci\u00f3n, proceda su cancelaci\u00f3n sin m\u00e1s (Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra Secci\u00f3n 1\u00aa, de 5 de febrero de 2020).<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, el hecho de que la liquidaci\u00f3n del bien resulte complicada si debe detraerse de su valor la carga hipotecaria constituida a favor del acreedor hipotecario, no es relevante para decir lo que aqu\u00ed nos ocupa.<\/p>\n\n\n\n

Desde luego, no es razonable expropiar un derecho por comodidad de liquidaci\u00f3n concursal. Adicionalmente, tampoco se plantea ning\u00fan problema, si el bien, como consecuencia de la carga es concursalmente irrealizable, ya que basta con concluir el concurso manifestando tal cuesti\u00f3n al juzgado, tal y como prev\u00e9 el art. 468.3 TRLC (Auto de 22 de diciembre de 2020 del Juzgado de lo Mercantil n\u00fam. 1 de Burgos).<\/p>\n\n\n\n

Importancia del rango hipotecario. No toda hipoteca merece el mismo destino<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A pesar de lo descrito anteriormente, no todo acreedor hipotecario podr\u00e1 exigir el mantenimiento de su hipoteca frente a la liquidaci\u00f3n del bien que grava, ni suponer obst\u00e1culo o lastre que meng\u00fce el precio del inmueble a enajenar.<\/p>\n\n\n\n

Podemos encontrarnos con que una finca puede venir grabada por varias hipotecas y cada una de ellas ocupar el mismo o distinto rango hipotecario.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, aquel acreedor hipotecario que, no si\u00e9ndolo frente al titular del bien, tenga una hipoteca inscrita a su favor de mejor rango frente a las otras, podr\u00e1 exigir que el inmueble que garantiza su cr\u00e9dito sea liquidado con mantenimiento de la carga, hecho que conllevar\u00e1 a que el precio del inmueble venga disminuido en el valor de dicha carga.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, aquel acreedor hipotecario cuya hipoteca sea de rango inferior en comparaci\u00f3n con el resto que gravan el inmueble no podr\u00e1 exigir el mantenimiento de la carga tras la liquidaci\u00f3n del bien, ello en la medida en que \u201caquel acreedor que acept\u00f3 una hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena sobre bienes con grav\u00e1menes de mejor rango sab\u00eda perfectamente que, en caso de ejecuci\u00f3n por el acreedor de mejor rango, las cargas posteriores estaban abocadas a la purga. Ese efecto opera tambi\u00e9n en sede concursal<\/em>\u201d (Auto de 22 de diciembre de 2020 del Juzgado de lo Mercantil n\u00fam. 1 de Burgos) por lo que deber\u00e1 quedar sometido a lo ordenado por los art\u00edculos 672 y 674 de la LEC.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, el acreedor hipotecario podr\u00e1 exigir el mantenimiento de su hipoteca, debiendo ser considerada de cara a la valoraci\u00f3n del inmueble y siempre dependiendo del rango hipotecario que ocupe, ya que podr\u00e1 ser objeto de cancelaci\u00f3n o rescisi\u00f3n frente a otras hipotecas de mejor derecho y todo ello en inter\u00e9s del concurso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En el concurso de acreedores del hipotecante no deudor, el acreedor hipotecario no asume una posici\u00f3n d\u00e9bil, sino que puede llegar a mantener cierta inmunidad de cara a la liquidaci\u00f3n del bien que constituye su garant\u00eda. A pesar de no tener reconocido cr\u00e9dito alguno, su carga deber\u00e1 mantenerse y tenerse en cuenta a efectos del aval\u00fao del bien, pero siempre considerando su rango hipotecario.<\/p>\n","protected":false},"author":26,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[189,1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3870"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/26"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3870"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3870\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3879,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3870\/revisions\/3879"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3870"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3870"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3870"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}