{"id":3465,"date":"2020-10-22T16:50:47","date_gmt":"2020-10-22T16:50:47","guid":{"rendered":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/?p=3465"},"modified":"2020-10-28T06:10:02","modified_gmt":"2020-10-28T06:10:02","slug":"la-reduccion-de-la-renta-y-otras-medidas-covid-19-para-los-arrendamientos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/la-reduccion-de-la-renta-y-otras-medidas-covid-19-para-los-arrendamientos\/","title":{"rendered":"La reducci\u00f3n de la renta y otras medidas COVID-19 para los arrendamientos"},"content":{"rendered":"<p>[et_pb_section bb_built=&#8221;1&#8243;][et_pb_row][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243;][et_pb_text _builder_version=&#8221;3.13.1&#8243;]<\/p>\n<h3>La novedosa regulaci\u00f3n legal de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d para los supuestos de suspensi\u00f3n o restricciones decretadas para afrontar la pandemia de la COVID-19, en los sectores del comercio y la industria en Catalunya.<\/h3>\n<p>La publicaci\u00f3n en el DOGC de 22 de octubre de 2020 del \u201c<em>DECRET LLEI 34\/2020, de 20 d&#8217;octubre, de mesures urgents de suport a l&#8217;activitat econ\u00f2mica desenvolupada en locals de negoci arrendats<\/em>\u201d, es un paso m\u00e1s que el Govern de la Generalitat de Catalunya ha dado en la voluntad de dar soluciones a los problemas relacionados con el alquiler.<\/p>\n<p>Si hace unas semanas era para establecer l\u00edmites a los precios de los alquileres de vivienda con el claro objetivo de tratar de poner freno al incremento del precio de la vivienda en determinadas zonas, esta vez, la herramienta se destina a facilitar la renegociaci\u00f3n de las rentas de los alquileres distintos a los de vivienda habitual, en el marco de las medidas restrictivas de determinadas actividades, dictadas con motivo de la pandemia de la COVID-19.<\/p>\n<p>Obviamente no es objeto de esta nota valorar pol\u00edticamente la norma dictada, pero s\u00ed que es necesario apuntar que, desde la perspectiva estrictamente jur\u00eddica, presenta serias dudas acerca de:<\/p>\n<ul>\n<li>El t\u00edtulo competencial utilizado para regular una cuesti\u00f3n que parece que no es propia del Derecho Civil de Catalunya.<\/li>\n<li>Obviando la cuesti\u00f3n del t\u00edtulo competencial, porque no se ha optado por extender la necesaria regulaci\u00f3n de la mal llamada clausula \u201crebus sic stantibus\u201d a otras materias contractuales, aunque se manifieste una voluntad pol\u00edtica para llevar a cabo una futura regulaci\u00f3n legal en este sentido.<\/li>\n<li>Y finalmente, acerca de la soluci\u00f3n salom\u00f3nica adoptada, m\u00e1s propia de otros tiempos que de una norma jur\u00eddica moderna, y la eventual revisi\u00f3n judicial de la aplicaci\u00f3n de la norma.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Entrado en el detalle de la regulaci\u00f3n, en primer lugar, procedemos a determinar el<strong> \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la norma<\/strong>, cuya entrada en vigor tiene lugar el mismo d\u00eda de su publicaci\u00f3n en el DOGC (22\/10\/2020):<\/p>\n<p>A partir de lo dispuesto en el art\u00edculo 1, concluimos que la norma se refiere exclusivamente a:<\/p>\n<ul>\n<li>Contratos de arrendamiento que no sean de vivienda, ya sea habitual o de temporada, que se hayan suscrito a partir del 1 de enero de 1995 (fecha de la entrada em vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">Seg\u00fan nuestro criterio, se refiere tanto a contratos sometidos al T\u00edtulo III de la LAU (contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda) como a contratos sometidos al C\u00f3digo Civil por no tratarse de \u201cedificaciones urbanas\u201d, ya que la norma analizada se referir\u00e9 a \u201cbienes inmuebles\u201d en general, sin distinguir si son edificaciones o no.<\/p>\n<ul>\n<li>Como ya apunt\u00e1bamos, han de ser contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, entendiendo que esa referencia lo es para afectar de lleno a los nuevos contratos de la LAU de 1994.<\/li>\n<li>La norma hace referencia a que el destino de los bienes arrendados debe ser comercial o industrial, con lo que podemos presuponer que abarcar\u00eda a un gran n\u00famero de arrendamientos de uso distinto al de vivienda, con la duda m\u00e1s que obvia de qu\u00e9 pasa con otros sectores como el docente, asistencial o recreativo, por poner ejemplos, que aparentemente quedan fuera de la norma.<\/li>\n<li>Adem\u00e1s, para que el arrendatario pueda instar la modificaci\u00f3n de la renta contractual pactada, es necesario que se haya decretado o la suspensi\u00f3n de una actividad concreta o la restricci\u00f3n del aprovechamiento el bien arrendado, siempre por una autoridad p\u00fablica, y solo en el \u00e1mbito de la pandemia de la COVID-19.<\/li>\n<li>Por \u00faltimo, procede valorar si la norma est\u00e1 estableciendo un requisito final consistente en que las medidas restrictivas o de suspensi\u00f3n hayan provocado un desequilibro de las prestaciones entre arrendador y arrendatario. A nuestro juicio, la respuesta deber\u00eda ser afirmativa, si lo que se pretende con la norma es aplicar la doctrina de la llamada cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibibus\u201d a supuestos muy concretos derivados de la pandemia de la COVID-19, pues as\u00ed se ha venido exigiendo por esa doctrina. Por tanto, entendemos que es necesario o al menos aconsejable, seg\u00fan nuestro criterio, y a pesar de que el Decreto Ley no lo establece como obligatorio, que se acredite que la medida adoptada produce de manera efectiva y real un desequilibrio de las prestaciones, y que por tanto, no se trata simplemente de demostrar que la actividad est\u00e1 afecta a una medida de suspensi\u00f3n o restricci\u00f3n, sino que es esa medida la que produce ese desequilibrio de las contraprestaciones, pues otra cosa ser\u00eda desnaturalizar la doctrina acerca de la rebus sic stantibus.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">No nos cansaremos de advertir que el Decreto Ley no exige ese principio de prueba, y que parece que m\u00e1s bien se trata de un derecho que surge per se, con car\u00e1cter autom\u00e1tico, por el mero hecho de que la actividad del arrendatario est\u00e9 sometida a alguna medida de suspensi\u00f3n o restrictiva, pero ello no significa que en el futuro los tribunales no puedan decretar que no hab\u00eda lugar a aplicar la norma porque no exist\u00eda el desequilibro de prestaciones que se pretende evitar.<\/p>\n<p>En segundo lugar, pasamos a analizar el <strong>mecanismo para la aplicaci\u00f3n de la norma<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li>En este sentido, la norma es muy sencilla. Basta que el arrendatario remita al arrendador un burofax o cualquier otra notificaci\u00f3n fehaciente (p.e. requerimiento notarial) para que la norma empiece a desplegar sus efectos.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es necesario aclarar que los efectos de requerimiento del inquilino son inmediatamente aplicables, pues el art\u00edculo 2.2. establece que desde que se reciba el requerimiento, el arrendar debe abstenerse de emitir cualquier factura hasta que se llegue a un acuerdo o se cumpla el mes de negociaci\u00f3n, con lo que, de hecho, el requerimiento produce una suspensi\u00f3n autom\u00e1tica de las obligaciones econ\u00f3micas del arrendador<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, procedemos a comentar las consecuencias legales de la falta de acuerdo entre las partes.<\/p>\n<ul>\n<li>Hablamos de \u201cfalta de acuerdo\u201d porque el objetivo de la norma es que las partes negocien durante el plazo de un mes la modificaci\u00f3n de las \u201ccondiciones contractuales\u201d (cualquiera, no solo la renta) que permitan reequilibrar las prestaciones, como as\u00ed resulta del art\u00edculo 2.<\/li>\n<li>Ante una eventual y m\u00e1s que probable falta de acuerdo, la norma establece unos criterios OBLIGATORIOS para la reducci\u00f3n de la renta del alquiler.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">No nos cansaremos de decir que la soluci\u00f3n salom\u00f3nica propuesta no tiene porqu\u00e9 ser siempre la m\u00e1s justa y la que permita, en todos los casos, conseguir evitar el indeseable desequilibro de las prestaciones, pero el hecho es que el Govern ha optado por esta soluci\u00f3n en lugar de otras medidas provisionales, lo cual no significa que pueda ser cuestionable su aplicaci\u00f3n, si en un eventual procedimiento judicial posterior se demuestra que el desequilibro no exist\u00eda.<\/p>\n<ul>\n<li>Los criterios son los siguientes:<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"padding-left: 60px;\">o En caso de suspensi\u00f3n total de la actividad: la renta y dem\u00e1s cantidades debidas por el arrendatario se reducir\u00e1n en un 50% mientras dure la medida de suspensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 60px;\">o En caso de restricci\u00f3n parcial del aprovechamiento del inmueble, la renta y otras cantidades debidas se reducir\u00e1n en una proporci\u00f3n igual a la mitad de la p\u00e9rdida del aprovechamiento, medida por la reducci\u00f3n del aforo, horario u otra limitaci\u00f3n decretada, mientras duren las restricciones.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">La modificaci\u00f3n de la renta se produce autom\u00e1ticamente en el momento en el que las apartes llegan a un acuerdo o cuando se cumple el mes de negociaci\u00f3n, sin haber llegado a un acuerdo, y con efectos retroactivos a la fecha de la remisi\u00f3n del requerimiento.<br \/>\nPara la aplicaci\u00f3n de los criterios legales, la norma nos ofrece, adem\u00e1s, otros elementos a tener en cuenta:<\/p>\n<p style=\"padding-left: 60px;\">o El servicio de entrega a domicilio o recogida en el local, no afecta a la aplicaci\u00f3n de los criterios.<\/p>\n<p>Adicionalmente a la reducci\u00f3n de la renta, el Decreto Ley establece <strong>otras medidas complementarias en beneficio del arrendatario<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li>El arrendatario puede exigir que el arrendador impute, total o parcialmente, al pago de la renta y dem\u00e1s gastos derivados del contrato, cuantas cantidades se hayan prestado como garant\u00eda del cumplimiento del contrato, excepto fianza legal u otras garant\u00edas depositadas en el organismo competente, oblig\u00e1ndose el arrendatario a reponer dichas sumas en el plazo m\u00e1ximo de 1 a\u00f1o desde que desaparezca la media restrictiva o de suspensi\u00f3n.<\/li>\n<li>Si las medidas de suspensi\u00f3n (no en caso de medidas restrictivas) se alargasen m\u00e1s de tres meses en el trascurso de un a\u00f1o natural computado desde la entrada en vigor de la norma (22\/10\/2020) el arrendatario pude otra por desistir unilateralmente del contrato, sin que le sea aplicable ninguna penalizaci\u00f3n. El arrendatario puede ejercitar este derecho de desistimiento una vez se cumpla el tercer mes de suspensi\u00f3n y hasta que los tres meses posteriores al levantamiento total de la suspensi\u00f3n, mediante notificaci\u00f3n fehaciente remitida al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de efectos. De esta manera, la norma recoge el criterio de la doctrina en el sentido que la rebus sic stantibus puede llevar a la resoluci\u00f3n contractual y no solo la modificaci\u00f3n de las condiciones contractuales, si las circunstancias se alargan en el tiempo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>[\/et_pb_text][et_pb_divider _builder_version=&#8221;3.13.1&#8243; \/][et_pb_blog _builder_version=&#8221;3.13.1&#8243; posts_number=&#8221;4&#8243; show_thumbnail=&#8221;off&#8221; show_more=&#8221;on&#8221; show_categories=&#8221;off&#8221; \/][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>[et_pb_section bb_built=&#8221;1&#8243;][et_pb_row][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243;][et_pb_text _builder_version=&#8221;3.13.1&#8243;] La novedosa regulaci\u00f3n legal de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d para los supuestos de suspensi\u00f3n o restricciones decretadas para afrontar la pandemia de la COVID-19, en los sectores del comercio y la industria en Catalunya. 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