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Despu\u00e9s de intensas negociaciones de los grupos parlamentarios, que inicialmente conduc\u00edan a pensar que la iniciativa quedar\u00eda en saco roto, finalmente, el pasado 21 de septiembre de 2020 se public\u00f3 en el DOGC la LEY 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, por la que se pretende establecer cierto control sobre el incremento del precio de los arrendamientos en determinadas localidades especialmente sensibles.<\/p>\n
Sin entrar a analizar la bondad de la norma, conviene poner de relieve que se trata de una norma un tanto compleja en cuanto se regulan diversos supuestos para los que no siempre las condiciones para su aplicaci\u00f3n son f\u00e1ciles de entender.<\/p>\n
Seguidamente trataremos de hacer un esquema de los diversos supuestos que regula la norma, tratando de hacer la norma m\u00e1s comprensible.<\/p>\n
En primer lugar, hay que referirse al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la norma que, de acuerdo a su redacci\u00f3n, se refiere a:<\/p>\n
a) Arrendamientos de vivienda permanente (por lo tanto, no afecta a locales o arrendamientos de vivienda de temporada).
\nb) Siempre que la vivienda est\u00e9 en una zona declarada con un \u201cmercado de vivienda tenso\u201d<\/p>\n
Se excluyen expresamente de la aplicaci\u00f3n:<\/p>\n
a) Contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a mecanismos especiales de determinaci\u00f3n de renta.
\nb) Contratos suscritos antes de 1\/1\/1995.
\nc) Contratos sobre viviendas de protecci\u00f3n oficial.
\nd) Sobre viviendas afectas a redes publicas de inserci\u00f3n.
\ne) Sobre viviendas de car\u00e1cter asistencial.
\nf) Contratos que se suscriban conforme a las disposiciones referentes al alquiler social obligatorio.<\/p>\n
Determinado el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley, el siguiente paso es determinar qu\u00e9 se entiende por \u201c\u00e1rea con mercado de vivienda tenso\u201d:\u00a0 Se entiende por tales los municipios o partes de ellos que est\u00e9n en riego de no disponer de una dotaci\u00f3n suficiente de viviendas de alquiler a precio asequible, ya sea porque (i) la media de precios crece por encima a la media de Catalu\u00f1a, porque (ii) el coste del alquiler respecto del presupuesto familiar supere el 30% de los ingresos, o que (iii) el crecimiento del precio de los alquileres se haya incrementado al menos 3% por encima de la tasa interanual del IPC de Catalunya, en los \u00faltimos cinco a\u00f1os.<\/p>\n
Fijados estos par\u00e1metros, le corresponde a la Generalitat, y excepcionalmente el Ayuntamiento de Barcelona y al \u00e1rea Metropolitana de Barcelona, acordar la determinaci\u00f3n de estas \u00e1reas, mediante un procedimiento que no es objeto de esta nota.<\/p>\n
Determinada cada una de las \u00e1reas, se aplica a ese territorio el \u00edndice de referencia que fije la Generalitat, y que est\u00e1 publicado en la web de l\u2019Ag\u00e8ncia d\u2019Habitatge de Catalunya.<\/p>\n
Una vez tenemos fijados los elementos clave de la norma, es decir, tipos de contratos y \u00e1reas afectadas, la Ley establece las reglas concretas para hacer efectiva la moderaci\u00f3n de los alquileres, estableciendo los siguientes par\u00e1metros o l\u00edmites:<\/p>\n
a) La renta de los contratos afectados en estas \u00e1reas (i) no puede superar el precio de referencia para fincas de caracter\u00edsticas an\u00e1logas y, (ii) no puede superarse la \u00faltima renta pactada en el \u00faltimo contrato suscrito para esa finca, debidamente actualizada por el \u00edndice de garant\u00eda de competitividad, si la vivienda se ha arrendado en los cinco a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley.<\/p>\n
No aplican estas reglas en los siguientes casos:<\/p>\n
i. En casos a los que se refiere el anterior apartado (ii), \u00e9ste no aplicar\u00eda si:<\/p>\n
a. Hab\u00eda relaci\u00f3n de parentesco entre las partes que suscribieron ese contrato.
\nb. El contrato se formaliza respecto de una vivienda inicialmente excluida del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, cuando cese el r\u00e9gimen de determinaci\u00f3n de la renta que le era aplicable.<\/p>\n
ii. En los caos en los que siendo aplicable la Ley, la finca hubiera estado arrendada dentro de los cinco a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley, si la parte arrendadora es una persona f\u00edsica cuya unidad de convivencia tiene ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya, no le aplica el l\u00edmite establecido en el apartado (i) de la letra a) anterior, pero s\u00ed lo establecido en el siguiente apartado (ii) de la letra a). Se reconoce la posibilidad de que, en caso de ser la renta inferior al precio de referencia, se pueda incrementar hasta ese l\u00edmite (la excepci\u00f3n no aplica en casos la renta sea inferior o igual a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia \u201cponderado\u201d).<\/p>\n
b) Determinaci\u00f3n del precio de referencia:<\/p>\n
El precio de referencia resulta del \u00edndice de referencia que se hace p\u00fablico por la Generalitat, que a efectos de esta Ley se equiparan. Si el contrato no dice nada, el precio es el que resulte de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice.<\/p>\n
Por eso, los contratos afectos a esta Ley deben incluir el documento que genera el sistema de indexaci\u00f3n de precios.<\/p>\n
c) Incrementos del precio y actualizaci\u00f3n<\/p>\n
Cabe que el arrendador aplique un incremento del precio del alquiler o actualizaci\u00f3n en los siguientes casos:<\/p>\n
i. En caso de ejecuci\u00f3n de obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energ\u00e9tica. El incremento calcular\u00e1 en base al capital invertido, conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, siguiendo estas normas:<\/p>\n
a. No son computables las subvenciones o ayudas p\u00fablicas.
\nb. La aplicaci\u00f3n de este incremento impide la aplicaci\u00f3n del siguiente supuesto de incremento.<\/p>\n
ii. El precio resultante de aplicar el \u00edndice por metro cuadrado \u00fatil, se puede modificar al alza o a la baja, hasta un m\u00e1ximo de un 5% si concurren, y se justifican, tres de las siguientes caracter\u00edsticas en la vivienda:<\/p>\n
a. Ascensor
\nb. Aparcamiento
\nc. Muebles
\nd. Calefacci\u00f3n o refrigeraci\u00f3n.
\ne. Zonas comunitarias
\nf. Piscina o equipamientos an\u00e1logos
\ng. Servicio de conserjer\u00eda
\nh. Vistas especiales<\/p>\n
iii. En el caso de realizaci\u00f3n de obras de mejora, strictu sensu, el arrendador podr\u00e1 incrementar la renta en los t\u00e9rminos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin los l\u00edmites de esta Ley.<\/p>\n
iv. Para viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitaci\u00f3n, el l\u00edmite al precio se establece en el margen superior de la horquilla que resulta del \u00edndice de precios, salvo que existan subvenciones, en cuyo caso se aplicar\u00e1 la norma general (\u00edndice medio).<\/p>\n
v. La renta resultante de la aplicaci\u00f3n de esta Ley solo puede actualizarse conforme a las normas resultantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n
vi. El Arrendador puede repercutir al arrendatario los gastos generales y servicios individuales de la vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y anualmente, durante el mes de enero, debe presentar una liquidaci\u00f3n definitiva de los mismos, si se hubiera hecho mediante pagos a cuenta.<\/p>\n
d) Otras consideraciones<\/p>\n
a. El arrendatario puede solicitar al responsable de las fianzas arrendaticias informaci\u00f3n sobre la renta del contrato anterior para poder verificar su importe.<\/p>\n
b. El arrendatario tiene derecho a solicitar el reembolso de las cantidades cobradas en exceso por el arrendador, incrementadas en el inter\u00e9s legal del dinero m\u00e1s tres puntos.<\/p>\n
c. Todas las ofertas de arrendamiento deben incluir informaci\u00f3n sobre la aplicaci\u00f3n de la Ley.<\/p>\n
d. El r\u00e9gimen sancionador es el que resulta de la Ley del derecho a la vivienda (que queda modificado en este \u00e1mbito, en virtud de esta ley).<\/p>\n
e. La Ley hace una llamada al Gobierno para impulsar sistemas de resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos, estableciendo que, en casos de arrendamientos suscritos por empresas y consumidores, \u00e9stos pueden acudir a la mediaci\u00f3n o al arbitraje de consumo.<\/p>\n
f. Se establece que el procedimiento judicial de resoluci\u00f3n de conflictos ser\u00e1 el juicio verbal, norma que es de dudosa aplicaci\u00f3n pues invade la regulaci\u00f3n de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n
e) R\u00e9gimen transitorio
\na. La Ley se aplica a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor o a renovaciones de contratos anteriores.<\/p>\n
Como resulta evidente de la redacci\u00f3n de esta nota la aplicaci\u00f3n de esta Ley resultar\u00e1 problem\u00e1tica pues su propia redacci\u00f3n, poco sistematizada, la complejidad de los supuestos de hecho y excepciones son terreno abonado para toda clase de conflictos entre arrendatario y arrendador, ello sin perjuicio de la m\u00e1s que dudosa constitucionalidad de la norma, que a fecha de esta nota todav\u00eda nadie ha planteado.<\/p>\n
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