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Con la reciente publicaci\u00f3n del Real Decreto-Ley 15\/2020 de 21 de abril<\/strong>, el gobierno ha completado las medidas que, en relaci\u00f3n a los arrendamientos urbanos, inici\u00f3 mediante el RDL 11\/2020. Si en dicho RDL 11\/2020, las medidas estaban dirigidas a los arrendamientos urbanos de uso de vivienda regulados en la LAU, mediante este nuevo Real Decreto-Ley, las medidas se dirigen exclusivamente a los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/strong>. El denominador com\u00fan de ambas regulaciones es que distingue de aquellas medidas dirigidas a los casos en que el arrendador es gran tenedor, dejando extintos de medidas a los supuestos en los que el arrendador no es gran tenedor<\/strong>. El art\u00edculo 1 del RDL est\u00e1 dedicado a los grandes tenedores y a las empresas o entidades p\u00fablicas de vivienda. Como en el anterior RDL el gran tenedor se define como aquella personas f\u00edsica o jur\u00eddica que disponga de m\u00e1s de 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/strong>. Por su parte, el art\u00edculo 2, est\u00e1 dedicado a aquellos arrendadores que no est\u00e9n incluidos en la anterior definici\u00f3n. Por \u00faltimo, y en cuanto a las condiciones subjetivas de los arrendatarios, para que les sea de aplicaci\u00f3n lo dispuesto tanto en el art\u00edculo 1 como en el 2, son las que se definen en el art\u00edculo 3, y que analizaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n Como indic\u00e1bamos, al igual que en el anterior RDL las medidas que se refieren a grandes tenedores o entidades p\u00fablicas, tienen la condici\u00f3n de medidas de car\u00e1cter obligatorio<\/strong>, de manera que, si el arrendatario que cumple las condiciones para ser beneficiario de las medidas, lo solicita en plazo, acreditando el cumplimiento de los requisitos que se le exigen, el arrendador est\u00e1 obligado a atender la solicitud y aplicar las medidas. Estas medidas<\/strong>, a diferencia del anterior RDL no se refieren nunca a la condonaci\u00f3n de rentas del alquiler, sino que se trata de medidas de aplazamiento de las rentas<\/strong>. En concreto, lo que se prev\u00e9 es que el arrendador deba aplazar durante dos a\u00f1os<\/strong> las rentas devengadas durante el estado de alarma y sus pr\u00f3rrogas, y las mensualidades siguientes, hasta un m\u00e1ximo de 4 meses, siempre que dicho plazo sea “insuficiente en relaci\u00f3n con el impacto provocado por el COVID-19<\/em>.” Ciertamente esta \u00faltima frase es poco afortunada, pero hemos de considerar que se refiere a que el plazo de los 4 meses adicionales se contabilizara siempre que en el arrendatario se mantengan las especiales condiciones subjetivas que les requiere el art\u00edculo 3, tal y como ya se hab\u00eda previsto en el RDL 11\/2020, cuando expresamente hablaba de “situaci\u00f3n de vulnerabilidad”. Por lo que se refiere a los plazos, hay que tener en cuenta, adem\u00e1s, que el plazo de solicitud del arrendatario es de un mes desde la entrada en vigor del RDL<\/strong> es decir, como m\u00e1ximo el 23 de mayo de 2020<\/strong>. En cuanto al aplazamiento se establece que \u00e9se sea siempre sin inter\u00e9s ni penalizaciones, y que su aplicaci\u00f3n es autom\u00e1tica respecto las rentas afectadas, y el cobro de las rentas aplazadas se aplicar\u00e1 a partir desde el mes siguiente al que se supere la situaci\u00f3n vinculada al COVID-19. Por \u00faltimo, es necesario aclarar que si el contrato de arrendamiento tiene duraci\u00f3n inferior a la duraci\u00f3n del aplazamiento, la repercusi\u00f3n de las rentas aplazadas deber\u00e1 hacerse proporcionalmente a la duraci\u00f3n efectiva del contrato. Estas medidas nos siguieren las siguientes dudas:<\/p>\n <\/p>\n Respecto de los arrendadores que no puedan calificarse de grandes tenedores, como ya pas\u00f3 con el anterior RDL, aunque el arrendatario cumpla con las condiciones que le exige la norma para ser beneficiario de las medidas, no se establece ninguna medida de car\u00e1cter obligatorio, sino que simplemente se establece la posibilidad que se lleguen a acuerdos en este sentido, dejando, por tanto, cualquier aplazamiento a resultas de negociaci\u00f3n<\/strong>. Aunque ciertamente la redacci\u00f3n del precepto (art. 2.1) no es lo clara que debiera, no observamos en su redacci\u00f3n, ning\u00fan elemento que nos permita afirmar que existe una obligaci\u00f3n de arrendador de aplazar las rentas. As\u00ed por tanto creemos que el \u00fanico efecto que puede tener este RDL para los supuestos de arrendamientos urbanos de uso distinto del de vivienda en los que el arrendador no sea gran tenedor, es que, seg\u00fan dispone el siguiente apartado 2 de art\u00edculo 2, en el marco del acuerdo alcanzado, las partes podr\u00e1n disponer de la fianza regulada en el art\u00edculo 36 de la LAU para compensar el pago total o parcial de alguna de las rentas arrendaticias,<\/strong> con la obligaci\u00f3n de que en tal caso, el arrendatario reponga la fianza en el plazo de un a\u00f1o desde la firma del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si fuera inferior. Las dudas que nos genera este art\u00edculo 2 son la siguientes: \u00bfLa disposici\u00f3n de la fianza s\u00f3lo se prev\u00e9 para los arrendamientos con arrendadores que no sean grandes tenedores? La duda surge de la redacci\u00f3n del apartado 2.2, desde el momento en que se refiere a los acuerdos \u201cal que se refieren los apartados anteriores\u201d El hecho de que se refiera a los apartados anteriores, en plural, y no al apartado anterior, nos sugiere que la norma es aplicable tanto al apartado 1 del art\u00edculo 2, como al apartado 1 del art\u00edculo 1, y por tanto tambi\u00e9n es disponible la fianza en el caso de acuerdo alcanzados con grandes tenedores. \u00bfLa disposici\u00f3n se refiere a la fianza legal o tambi\u00e9n a la contractual? Ya que el art\u00edculo se refiere a la fianza del art\u00edculo 36 de la LAU, y dado que este art\u00edculo se refiere a los dos tipos de fianzas, podr\u00edamos entender que las dos fianzas est\u00e1n afectadas por la medida. Lo l\u00f3gico es pensar que la medida s\u00f3lo se refiere a la fianza legal, ya que la contractual ya suele tener como finalidad cubrir el impago de las rentas, por lo que a nuestro juicio, debemos circunscribir esta medida con la posibilidad de acudir a la administraci\u00f3n depositaria de la fianza legal para retirarla y aplicarla al pago de la renta.<\/p>\n Como ya avanz\u00e1bamos, para que sean de aplicaci\u00f3n estas medidas, es necesario que el arrendatario cumpla con una serie de requisitos, los acredite y solicite expresamente la aplicaci\u00f3n de las medidas. Esta vez, las medidas tienen una orientaci\u00f3n muy clara y definida, toda vez que los beneficiarios de las medidas s\u00f3lo pueden ser arrendatarios que tengan la condici\u00f3n de aut\u00f3nomos o que sean pymes, y que en ambos casos, est\u00e9n en situaciones muy definidas.<\/p>\n Para que el aut\u00f3nomo sea beneficiario de las medidas es necesario que: a) Estar afiliado y en situaci\u00f3n de alta, en la fecha de la declaraci\u00f3n del estado de alarma mediante el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, o por \u00f3rdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto o, c) Que el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, acredite la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior.<\/p>\n Para que la pyme pueda ser beneficiaria de las medidas, se requiere que: a) Que la pyme no supere los l\u00edmites establecidos en el art\u00edculo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Los l\u00edmites son los siguientes: Que en al menos en dos ejercicios consecutivos se hayan cumplido y no superado dos de los tres requisitos siguientes:<\/p>\n a. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.<\/p>\n b. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.<\/p>\n c. Que el n\u00famero medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.<\/p>\n b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, o por \u00f3rdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto, o c) Que en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, acredite la reducci\u00f3n de su facturaci\u00f3n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior. Por \u00faltimo, la norma, establece en su art\u00edculo 4 los mecanismos de acreditaci\u00f3n<\/strong> de tales circunstancias, que son: a) La reducci\u00f3n de actividad<\/strong> se acreditar\u00e1 inicialmente mediante la presentaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable<\/strong> en la que, en base a la informaci\u00f3n contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n mensual en, al menos, un 75%, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del mismo trimestre del a\u00f1o anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendr\u00e1 que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducci\u00f3n de la actividad. b) La suspensi\u00f3n<\/strong> de<\/strong> actividad<\/strong>, se acreditar\u00e1 mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administraci\u00f3n Tributaria o el \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma<\/strong>, en su caso, sobre la base de la declaraci\u00f3n de cese de actividad declarada por el interesado.<\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto en el que, entre otras cosa, se incluye un paquete de medidas que afectan a los arrendamientos de locales de negocio, regulando las condiciones bajo las que los arrendatarios pueden solicitar ciertos aplazamientos de pago.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":3069,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[8],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3061"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3302,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061\/revisions\/3302"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3069"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3061"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3061"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3061"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Grandes Tenedores:<\/h4>\n
\n
Peque\u00f1os tenedores<\/h4>\n
Requisitos subjetivos del arrendatario<\/h4>\n
A.- El aut\u00f3nomo como arrendatario beneficiario:<\/h5>\n
B.- La Pyme como arrendataria beneficiaria:<\/h5>\n