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Hace una semana que los operadores jur\u00eddicos nos estamos enfrentando a un aluvi\u00f3n de consultas relativas al cumplimiento de los contratos de arrendamiento de uso de vivienda y de uso distinto del de vivienda, toda vez que el COVID-19 va a causar estragos en las econom\u00edas de muchas familias y empresas. Es por ello que ven\u00eda reclam\u00e1ndose a gritos una intervenci\u00f3n gubernamental al respecto. Finalmente, m\u00e1s tarde que pronto, la intervenci\u00f3n ha llegado.<\/p>\n
Un primer an\u00e1lisis de las medidas, nos conduce a afirmar que, a diferencia de actuaciones de otros pa\u00edses, en Espa\u00f1a se ha optado por preservar el cumplimiento de los contratos, adoptando medidas tendentes a paliar el efecto que el cumplimiento de los contratos puede causar en el inquilino especialmente afectado.<\/p>\n
La segunda conclusi\u00f3n que se puede extraer es que todas las medidas adoptadas se refieren exclusivamente al alquiler de vivienda habitual regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, obviando cualquier menci\u00f3n a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, es decir los contratos de arrendamiento de locales de negocio o alquileres de vivienda de temporada.<\/p>\n
Y, por \u00faltimo, como tercera conclusi\u00f3n podemos decir que las medidas econ\u00f3micas del RDL s\u00f3lo afectan a arrendadores p\u00fablicos y a grandes tenedores, definidos como aquellas personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que dispongan de, al menos, 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros, pero sin distinguir si son locales o viviendas) o de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2.<\/p>\n
Entrando m\u00e1s a fondo de la resoluci\u00f3n del Gobierno, podemos clasificar las medidas adoptadas en relaci\u00f3n a arrendamientos en tres grandes \u00e1reas:<\/p>\n
Los arrendatarios, titulares de contratos de arrendamiento de vivienda regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se hallen en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y social, de acuerdo con la definici\u00f3n que luego analizaremos, que as\u00ed lo acrediten y que no tengan alternativas habitacionales, podr\u00e1n solicitar la suspensi\u00f3n de los plazos procesales pendientes en la tramitaci\u00f3n de los procedimientos de desahucio que, por cualquier causa, se hayan iniciado o se inicien, por un plazo m\u00e1ximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL.<\/p>\n
A su vez, si dicha suspensi\u00f3n de plazo afectare a un arrendador que, a su vez, acredite estar en la situaci\u00f3n de vulnerabilidad, el tribunal deber\u00e1 comunicarlo a los servicios sociales para que se adopten las medidas pertinentes y se considere el plazo de suspensi\u00f3n que se deba adoptar.<\/p>\n
Para aquellos contratos de vivienda habitual que se extingan por el trascurso del plazo legal dentro del per\u00edodo que media entre la entrada en vigor del RDL y de los dos meses siguientes a la finalizaci\u00f3n del estado de alarma, sus arrendatarios podr\u00e1n pedir la ampliaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del contrato por un plazo m\u00e1ximo de 6 meses, en las mismas condiciones contractuales, aunque el arrendatario no se encuentre en situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n
Esta medida, por tanto, se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, independientemente de la situaci\u00f3n del arrendatario o del arrendador.<\/p>\n
Como indicaba, estas medias se han dictado solo para arrendatarios que est\u00e9n en situaci\u00f3n de vulnerabilidad y que tengan suscrito el contrato de arrendamiento con una empresa o entidad p\u00fablica de vivienda o un gran tenedor.<\/p>\n
La norma establece que, salvo que ya se haya pactado alguna medida al respeto, el arrendatario puede solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, un aplazamiento temporal de la renta.<\/p>\n
El arrendador s\u00f3lo tendr\u00e1 dos alterativas a escoger, con car\u00e1cter obligatorio: o bien reducir la renta un 50% mientras dure el estado de alarma y los meses siguientes mientras exista la vulnerabilidad, y como m\u00e1ximo durante los 4 meses siguientes a la finalizaci\u00f3n del estado de alarma; o bien, aplazar el pago del 100% de la renta, mientras dure el estado de alarma y los meses posteriores en los que se mantenga la vulnerabilidad, hasta un m\u00e1ximo de 4. El aplazamiento se realizar\u00e1 fraccionando las rentas afectadas durante al menos 3 a\u00f1os, sin penalizaciones ni intereses, salvo que el contrato finalice antes.<\/p>\n
Es preciso observar que, si bien se definen como medidas para el aplazamiento, la primera es, de facto, una reducci\u00f3n o condonaci\u00f3n de la renta, con los efectos fiscales que ello implica en la medida que pueda ser considerado como una donaci\u00f3n o liberalidad, y solo la segunda alternativa es realmente un aplazamiento.<\/p>\n
Por \u00faltimo, hay que tener en cuenta que los arrendatarios que se beneficien de las medidas de financiaci\u00f3n de la renta a trav\u00e9s de los micro cr\u00e9ditos avalados por el ICO, ya no podr\u00e1n beneficiarse de las medidas de este apartado.<\/p>\n
Como indicaba, las medias econ\u00f3micas est\u00e1n definidas para el supuesto de arrendadores que sean entidades p\u00fablicas o grandes tenedores, pues en el caso de que el arrendador no sea ninguna de \u00e9stas, es decir personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que no sean grandes tenedores, el arrendatario en situaci\u00f3n de vulnerabilidad podr\u00e1 instar medidas de aplazamiento temporal y extraordinario, que en el caso que no lleguen a adoptarse, ya que no son obligatorias para el arrendador, otorgar\u00e1n al arrendatario el derecho a acudir a los pr\u00e9stamos bancarios avalados por el ICO para financiar seis meses de renta, sin gastos ni intereses, a devolver en un plazo m\u00e1ximo de diez a\u00f1os.<\/p>\n
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Como se ha referido en el apartado anterior, las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de arrendamientos, se ordenan para la protecci\u00f3n de aquellos arrendatarios que se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y social.<\/p>\n
Estos supuestos de vulnerabilidad econ\u00f3mica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requieren la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relaci\u00f3n con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los requisitos legalmente establecidos.<\/p>\n
Por ello, resulta preciso concretar aquellas circunstancias que, conjuntamente y de forma cumulativa, deber\u00e1n reunir los arrendatarios para estimarse su vulnerabilidad, circunstancias que se exponen a continuaci\u00f3n:<\/p>\n
a) que el arrendatario obligado a satisfacer la renta de alquiler se haya visto afectado por la crisis del Covid19, encontr\u00e1ndose por ello en situaci\u00f3n de desempleo, Expediente Temporal de Regulaci\u00f3n de Empleo (ERTE) o, en el caso de los empresarios, haya reducido su jornada por motivos de cuidados.<\/p>\n
Adem\u00e1s de los supuestos anteriores, tambi\u00e9n se entender\u00e1n dentro de los supuestos de vulnerabilidad econ\u00f3mica a aquellos arrendatarios que acrediten una p\u00e9rdida sustancial de ingresos, siempre que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no alcance:<\/p>\n
i. Con car\u00e1cter general, el l\u00edmite de tres veces el Indicador P\u00fablico de Renta de Efectos M\u00faltiples mensual (en adelante IPREM).<\/p>\n
ii. Este l\u00edmite se incrementar\u00e1 en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo ser\u00e1 de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.<\/p>\n
iii. Este l\u00edmite se incrementar\u00e1 en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 a\u00f1os miembro de la unidad familiar.<\/p>\n
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situaci\u00f3n de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el l\u00edmite previsto en el subapartado i) ser\u00e1 de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.<\/p>\n
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con par\u00e1lisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad f\u00edsica o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, as\u00ed como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el l\u00edmite previsto en el subapartado i) ser\u00e1 de cinco veces el IPREM.<\/p>\n
b) Complementariamente al requisito anterior, la situaci\u00f3n de vulnerabilidad que regula el RDL exige que, adem\u00e1s, la suma de la renta arrendaticia, los gastos y los suministros b\u00e1sicos, resulte igual o superior al 35 por cien de los \u201cingresos netos\u201d percibidos por el conjunto de miembros de la unidad familiar.<\/p>\n
Cabe mencionar que la norma excluye del \u00e1mbito de la vulnerabilidad econ\u00f3mica, a aquellos arrendatarios que fueren propietarios o usufructuarios, ellos o cualquier miembro de la misma unidad familiar, de alguna vivienda en Espa\u00f1a, a menos que esos derechos recayeren \u00fanicamente sobre una parte al\u00edcuota de la vivienda y se hubieren obtenido por sucesi\u00f3n mortis causa sin testamento.<\/p>\n
Tampoco se excluyen de la vulnerabilidad, aquellos arrendatarios que, siendo propietarios de otra vivienda, no pudieren disponer de ella o acceder a la misma, por causa de separaci\u00f3n o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad.<\/p>\n
Expuestos los requisitos que definen la vulnerabilidad del arrendatario y, consiguientemente, el acceso a las medidas aprobadas por el Gobierno, procede enumerar la documentaci\u00f3n que el arrendatario deber\u00e1 entregar<\/strong> al arrendador, o a los Juzgados, seg\u00fan sea el caso, para acreditar el supuesto de vulnerabilidad en el que se encuentra:<\/p>\n i. Situaci\u00f3n de desempleo: se acreditar\u00e1 mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuant\u00eda mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.<\/p>\n ii. Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: deber\u00e1 aportarse certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administraci\u00f3n Tributaria o el \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma, en su caso, sobre la base de la declaraci\u00f3n de cese de actividad declarada por el interesado.<\/p>\n iii. Para acreditar el n\u00famero de personas que residen en la vivienda habitual, se aportar\u00e1:<\/p>\n v. Finalmente, el arrendatario entregar\u00e1 al arrendador una declaraci\u00f3n responsable relativa al cumplimiento de los requisitos que exige el RDL, para considerarse sin recursos econ\u00f3micos suficientes. Cuando el arrendatario no pueda aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) anteriores, podr\u00e1 entregar en su lugar una declaraci\u00f3n responsable en la que se incluyan la justificaci\u00f3n de las circunstancias (relacionadas con la crisis del Covid 19) que le impiden tal aportaci\u00f3n. Esta documentaci\u00f3n deber\u00e1 completarse en el plazo de un mes desde la finalizaci\u00f3n del estado de alarma.<\/p>\n <\/p>\n Por \u00faltimo, la norma contempla la posibilidad de que los arrendatarios incumplan los requisitos regulados para la concesi\u00f3n de la moratoria.<\/p>\n Para este supuesto, la norma establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado de la moratoria de la deuda o de ayudas sociales sin reunir los requisitos previstos ser\u00e1n responsables de los da\u00f1os y perjuicios que se hayan podido producir, as\u00ed como de los gastos generados por la aplicaci\u00f3n de las medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que tambi\u00e9n pudieren proceder.<\/p>\n En relaci\u00f3n con el importe de los da\u00f1os, perjuicios y gastos, \u00e9ste no podr\u00e1 ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicaci\u00f3n de la norma.<\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Breve an\u00e1lisis de las medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y adoptadas por el Gobierno de Espa\u00f1a mediante el Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo, publicado en el Bolet\u00edn Oficial del Estado.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":3002,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[8],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2997"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2997"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2997\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3008,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2997\/revisions\/3008"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3002"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2997"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2997"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2997"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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