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En estos d\u00edas convulsos, en los que los medios de comunicaci\u00f3n y las redes sociales nos inundan de noticias alarmantes sobre la ca\u00edda de los mercados burs\u00e1tiles, no se est\u00e1 prestando la debida atenci\u00f3n a hechos mucho m\u00e1s cotidianos para la mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n, como es el caso de tener que pagar la renta del alquiler si los recursos econ\u00f3micos se han reducido o directamente han desparecido.<\/p>\n
Todos podemos estar pensando en familiares o conocidos que, ya sea por sus circunstancias laborales o porque poseen peque\u00f1os negocios cuya actividad, como es el caso de bares o restaurantes, se han visto obligados a cerrar por Decreto, se plantean qu\u00e9 hacer con los contratos de arrendamiento de sus viviendas o sus locales de negocio.<\/p>\n
Y estos no son los \u00fanicos casos, pues se est\u00e1n dado caos en los que, en empresas ya no tan peque\u00f1as, aunque no tengan una actividad que haya sido directamente cerrada, su volumen de facturaci\u00f3n ha ca\u00eddo a unos niveles que el esfuerzo que tienen que hacer para poder atender a todas sus obligaciones es ingente, por no decir que a veces es imposible.<\/p>\n
Incluso se han llegado a dar casos en los que grandes propietarios de edificios de oficinas est\u00e1n poniendo trabas a sus inquilinos para acceder a las oficinas que tienen alquiladas.<\/p>\n
Dar una \u00fanica soluci\u00f3n a todos estos supuestos, y cuantos otros que de bien seguro se est\u00e1n dando, es absolutamente imposible ya que, como sabemos los profesionales de este sector, cada asunto es un mundo y requiere un an\u00e1lisis de la situaci\u00f3n de manera espec\u00edfica.<\/p>\n
As\u00ed, no ser\u00e1 lo mismo el caso de un arrendador que cierra un edificio de oficinas, pues podr\u00edamos encontrarnos ante un incumplimiento contractual grave por no facilitar al arrendatario el goce pac\u00edfico del inmueble arrendado, que los casos en los que las actividades empresariales \/ comerciales se han prohibido por decreto.<\/p>\n
En cualquier caso, de lo que se trata es de poner encima de la mesa los principios jur\u00eddicos que hay que tener en cuenta en el \u00e1mbito de los arrendamientos y ver c\u00f3mo se conjugan con circunstancias tan excepcionales como las que ahora estamos viviendo.<\/p>\n
El punto de partida de nuestro ordenamiento jur\u00eddico no puede ser otro que el de la seguridad jur\u00eddica, que en el \u00e1mbito del derecho privado contractual tendr\u00eda uno de sus principales exponentes en el famoso aforismo latino \u201cpacta sunt servanda\u201d conforme al cual, el contrato obliga a los contratantes y debe ser puntualmente cumplido, sin excusa ni pretexto.<\/p>\n
Este principio tiene diversos reflejos a lo largo de nuestro ordenamiento jur\u00eddico, como es el caso, entre otros, del art\u00edculo 1256 del C\u00f3digo Civil por el que se sostiene que no pueden dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes.<\/p>\n
En definitiva, y como no se trata de hacer grandes disquisiciones doctrinales, lo que se ha de saber es que nuestro ordenamiento jur\u00eddico parte de un principio fundamental consistente en que los contratos se deben cumplir en sus propios t\u00e9rminos, sin que ninguna de las partes tenga la capacidad de decidir unilateralmente si deja de cumplir sus obligaciones o decide cumplirlas de forma diferente a la pactada.<\/p>\n
Bajo este principio, esta pandemia no deber\u00eda ser una causa o motivo que justifique que alguna de las partes tome la decisi\u00f3n unilateral de incumplir un contrato, como ser\u00eda el caso de dejar de pagar la renta o impedir el acceso al inmueble arrendado, o la de modificar el contenido de sus obligaciones, como ser\u00eda el caso de pagar una cifra inferior a la renta que est\u00e1 pactada.<\/p>\n
Si nuestro ordenamiento no contemplase otras soluciones, aqu\u00ed se acabar\u00eda este art\u00edculo, y podr\u00edamos afirmar con toda rotundidad que, a pesar de la pandemia, las partes de un contrato de arrendamiento, salvo que lleguen a un acuerdo, tienen que cumplir las condiciones contractuales previstas, sin que quepa ninguna otra posibilidad.<\/p>\n
Pero lo cierto es que el principio no es tan inmutable como podr\u00eda parecer al principio.<\/p>\n
En primer lugar, y aunque no sea un supuesto de quiebra de este principio, porque es posible que en el contrato de arrendamiento ya se haya previsto un mecanismo por el que se pueda modificar el contenido de las obligaciones respectivas, en atenci\u00f3n al cambio de las circunstancias espec\u00edficas que concurren en cada momento. Es el caso, bastante habitual en los contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales, en los que la renta, se distribuye en dos tramos, uno fijo y constante que normalmente se actualiza a tenor de las variaciones del IPC, y otro variable y no determinado, pero s\u00ed determinable en funci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n
En tales casos, las partes contratantes ya previeron la posibilidad que, por m\u00faltiples circunstancias, se produjera una bajada de la facturaci\u00f3n y que, en tales casos, ya que la obligaci\u00f3n de pago del arrendatario se convert\u00eda en excesivamente onerosa de manera que se vulneraba el principio del equilibrio de las prestaciones, era necesario modificar a la baja el importe de la renta.<\/p>\n
En estos casos no hace falta acudir a otras soluciones, pues el propio contrato nos las da, de manera que, cumpliendo estrictamente lo pactado, y por tanto siguiendo el principio \u201cpacta sunt servanda\u201d, se reajustan las obligaciones del arrendatario a las nuevas circunstancias.<\/p>\n
Pero lo cierto es que, a excepci\u00f3n de este tipo de contratos en los que la cl\u00e1usula de determinaci\u00f3n de la renta en funci\u00f3n de la facturaci\u00f3n es muy habitual, en la mayor\u00eda de los contratos de arrendamiento, ya sea de uso de vivienda o de uso distinto del de vivienda, no es habitual que existan este tipo de pactos.<\/p>\n
En estos otros supuestos, que son la gran mayor\u00eda, \u00bfhasta qu\u00e9 punto es inmutable el principio \u201cpacta sunt servanda\u201d?<\/p>\n
Si nos acogemos a lo que literalmente dispone el C\u00f3digo Civil, que es la base del derecho privado espa\u00f1ol, no hay matices a ese principio, por lo que, salvo acuerdo entre las partes, cada una deber\u00e1 cumplir con lo que haya pactado, y si no lo hace, es probable que su actuaci\u00f3n constituya un incumplimiento contractual de tal envergadura que sea susceptible de otorgar a la otra parte la facultad de exigir el cumplimiento contractual o su resoluci\u00f3n, con la correspondiente indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios causados a la parte que s\u00ed que cumpli\u00f3 con sus obligaciones.<\/p>\n
En este punto, es interesante hablar justamente de la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios porque estos d\u00edas estamos observando que algunos inquilinos manifiestan su intenci\u00f3n de no pagar las rentas excus\u00e1ndose en la \u201cfuerza mayor\u201d.<\/p>\n
Es muy importante tener en cuenta que la fuerza mayor no es una causa que justifique el incumplimiento total o el incumplimiento parcial de las obligaciones contractuales (dejar de pagar o pagar una renta inferior, respectivamente) sino que, de acuerdo con el art\u00edculo 1105 del C\u00f3digo Civil es una causa que exime de responsabilidad a aquel que no cumple con su obligaci\u00f3n por una circunstancia imprevisible e inevitable. Es decir, en el supuesto de que una de las partes incumpla sus obligaciones y la contraparte exija judicialmente el cumplimiento o solicite la resoluci\u00f3n y, en ambos casos, la petici\u00f3n vaya acompa\u00f1ada de una solicitud de da\u00f1os y perjuicios, el Juez podr\u00e1 considerar no condenar al pago de los da\u00f1os y perjuicios si el incumplimiento se ampara en una causa de fuerza mayor, pero en ning\u00fan caso podr\u00e1 absolver al demandado por su incumplimiento y deber\u00e1 decretar la resoluci\u00f3n contractual o el cumplimiento forzoso de la obligaci\u00f3n, seg\u00fan sea el caso.<\/p>\n
Hecha esta matizaci\u00f3n, la \u00fanica posibilidad que existe para modificar las condiciones contractuales, o incluso resolver el contrato, es aplicando la doctrina jurisprudencial ligada al aforismo rebus sic stantibus.<\/p>\n
El concepto jur\u00eddico que se esconde detr\u00e1s de este aforismo concluye que en el en el caso que se den unas circunstancias tales que hagan de las obligaciones asumidas contractualmente por una parte algo excesivamente oneroso o gravoso, de manera que lleguen a romper el equilibro de las prestaciones que debe existir en toda relaci\u00f3n contractual, la parte afectada por estas circunstancias puede pedir que se modifiquen sus obligaciones para recuperar el equilibro perdido, o que incluso se decrete la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n
Lo primero que hay que decir al respecto de este concepto es que, como ya indicaba, no est\u00e1 recogido en el C\u00f3digo Civil, a diferencia de otros ordenamientos jur\u00eddicos extranjeros, que lo tienen incorporado a sus normas sustantivas.<\/p>\n
Se trata, por tanto, de una creaci\u00f3n jurisprudencial y doctrinal que ha sido tradicionalmente usada con cuentagotas por los tribunales, en la medida que contradice el principio \u201cpacta sunt servanda\u201d y, por lo tanto, contradice frontalmente el principio de seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n
Pero tambi\u00e9n es cierto que en las \u00faltimas ocasiones que el Tribunal Supremo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre su naturaleza, ha ampliado su espectro de aplicaci\u00f3n, de manera que, aunque siga siendo de aplicaci\u00f3n restrictiva, ha ampliado sus horizontes.<\/p>\n
Como ha tenido la oportunidad de afirmar el Tribunal Supremo espec\u00edficamente en relaci\u00f3n a los contratos de arrendamiento con motivo de las graves consecuencias que tuvo la crisis financiera e inmobiliaria de hace pocos a\u00f1os, en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepci\u00f3n tradicional de esta figura a la realidad social del momento de manera que \u201c(\u2026)la valoraci\u00f3n del r\u00e9gimen de aplicaci\u00f3n de esta figura tiende a una configuraci\u00f3n plenamente normalizada en donde su necesaria aplicaci\u00f3n prudente no deriva de la anterior caracterizaci\u00f3n (\u2026).\u201d Por tanto, ya no nos hemos de referir a este concepto como algo \u201cpeligroso\u201d, como el propio Tribunal Supremo lo hab\u00eda calificado, sino como un concepto que ha de entenderse normalizado dentro de nuestro ordenamiento jur\u00eddico de manera acorde a como lo vienen utilizando otros ordenamientos del entorno europeo, sin que ello no implique que su alegaci\u00f3n no deba estar sujeta a unas reglas:<\/p>\n
En definitiva, y considerado todo lo anterior, podemos concluir que, en supuestos tan extraordinarios e imprevisibles como los que estamos viviendo estos d\u00edas, el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, debe regirse por las siguientes reglas:<\/p>\n
Obviamente los matices son siempre determinantes en el campo del derecho, pero en todo caso, \u00e9sta solo pretende ser una aproximaci\u00f3n a un campo que con toda seguridad va a generar mucha controversia en los pr\u00f3ximos meses, por lo que deberemos estar atentos a su aplicaci\u00f3n judicial en cuanto se alcen las medidas excepcionales que en este momento mantienen cerrados los Juzgados y Tribunales para la mayor\u00eda de los asuntos que tramitan.<\/p>\n
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La cl\u00e1usula rebus sic stantibus como herramienta para modificar o resolver los contratos de arrendamiento en los casos de graves afectaciones por el COVID-19, y los criterios actuales del Tribunal Supremo. <\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":2947,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[8],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2944"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2944"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2944\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2951,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2944\/revisions\/2951"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2947"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2944"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2944"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2944"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}