{"id":29,"date":"2016-10-21T12:04:49","date_gmt":"2016-10-21T12:04:49","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.grupogispert.com\/?p=29"},"modified":"2019-03-11T10:54:14","modified_gmt":"2019-03-11T10:54:14","slug":"la-responsabilidad-del-administrador-en-la-venta-de-viviendas-sobre-plano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/la-responsabilidad-del-administrador-en-la-venta-de-viviendas-sobre-plano\/","title":{"rendered":"La responsabilidad del administrador en la venta de viviendas sobre plano"},"content":{"rendered":"

El Tribunal Supremo ha emitido recientemente varias sentencias en las que consideran responsables a los administradores de sociedades promotoras inmobiliarias, en los casos de ventas de viviendas sobre plano. Las sentencias derivan de reclamaciones por parte de consumidores que adquirieron sus viviendas sin estar todav\u00eda construidas y que entregaron una serie de cantidades de manera anticipada. Posteriormente las sociedades promotoras de los inmuebles deven\u00edan insolventes y las cantidades entregadas a cuenta eran totalmente irrecuperables para los consumidores, que adem\u00e1s se quedaban sin la entrega de las viviendas que hab\u00edan comprado.
\nEl Tribunal Supremo se centra en el an\u00e1lisis del incumplimiento de lo que establece la Ley 57\/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas (la \u201cLey 57\/1968<\/strong>\u201d) acerca de las cantidades abonadas anticipadamente en el marco de la venta de viviendas, todo ello junto con la legislaci\u00f3n mercantil aplicable en materia de responsabilidad de los administradores.
\nDicha Ley 57\/1968 establece dos obligaciones para los promotores inmobiliarios:<\/p>\n

    \n
  1. Garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro otorgado con entidad aseguradora o por aval solidario prestado por entidad financiera, para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo que se haya convenido.<\/li>\n
  2. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a trav\u00e9s de una entidad bancaria en las que habr\u00e1n de depositarse en cuenta especial, con separaci\u00f3n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que \u00fanicamente podr\u00e1 disponer para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas.<\/li>\n<\/ol>\n

    En los casos analizados por el Tribunal Supremo, las promotoras incumpl\u00edan claramente lo establecido en la Ley 57\/1968 por cuanto entraban en concurso y resultaba que las cantidades entregadas a cuenta no estaban garantizadas de acuerdo con la exigencia legal y no eran devueltas a los consumidores, por otro lado la vivienda tampoco era entregada.
    \nAl Tribunal Supremo se le plantea la cuesti\u00f3n suscitada por las demandas de los afectados, de si el incumplimiento por la sociedad promotora de la obligaci\u00f3n de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa, constituye un incumplimiento que puede ser, adem\u00e1s, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a t\u00edtulo individual. Para ello es necesario dilucidar si cabe una acci\u00f3n de responsabilidad individual contra los administradores de las sociedades que han llevado a cabo dicho incumplimiento.
    \nEn este sentido el Tribunal inicia su razonamiento diciendo que los administradores tienen la obligaci\u00f3n de cumplir las normas legales que afectan a la actividad de la sociedad, ello supone emplear la diligencia de un ordenado empresario en relaci\u00f3n con los terceros directamente afectados por su actuaci\u00f3n. La infracci\u00f3n de este deber supone un incumplimiento de una obligaci\u00f3n de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo. Asimismo, las sentencias del TS indican que la Ley de Sociedades de Capital establece la mencionada acci\u00f3n individual contra los administradores, que se puede interponer cuando en el ejercicio de sus funciones \u00e9stos incumplen normas espec\u00edficas que se imponen a su actividad social y un tercero en una posici\u00f3n m\u00e1s d\u00e9bil (consumidor) sufre un da\u00f1o directo por causa de ello.
    \nDe acuerdo con lo anterior, el Tribunal Supremo establece los siguientes requisitos para que en el supuesto de hecho que se ha explicado, pueda prosperar la acci\u00f3n individual de responsabilidad:<\/p>\n

      \n
    1. incumplimiento de una norma (en este caso ser\u00eda la Ley 57\/1968) debido al comportamiento por omisi\u00f3n de los administradores;<\/li>\n
    2. imputabilidad de tal conducta de omisi\u00f3n a los administradores, como \u00f3rgano social;<\/li>\n
    3. que la conducta antijur\u00eddica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un da\u00f1o;<\/li>\n
    4. el da\u00f1o que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y<\/li>\n
    5. que exista una relaci\u00f3n de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el da\u00f1o directo ocasionado al tercero (dicha relaci\u00f3n estriba en que debido a que no se ha cumplido con la obligaci\u00f3n de garantizar las cantidades pagadas, el consumidor no puede recibir su reembolso).<\/li>\n<\/ol>\n

      No obstante, el Tribunal Supremo puntualiza que la responsabilidad de los administradores en ning\u00fan caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirti\u00e9ndolos en garantes de las deudas de la sociedad que administran o de las situaciones concursales que pueden surgir.
      \nSin embargo en los supuestos de hecho que hemos descrito, se considera que la responsabilidad directa de los administradores proviene del car\u00e1cter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jur\u00eddicos protegidos por dicha norma.
      \nEs en atenci\u00f3n a dichos intereses y al car\u00e1cter imperativo de la obligaci\u00f3n que se responsabiliza a los administradores de asegurarse que se cumple con la exigencia legal
      \nPor tanto, lo que se le imputa a los administradores no es el incumplimiento de una obligaci\u00f3n contractual de la sociedad (ya que el contrato es entre las partes que lo suscriben, entre las cuales no se encuentra el administrador), sino la\u00a0infracci\u00f3n de un deber legal de car\u00e1cter imperativo.
      \nEsta l\u00ednea jurisprudencial abre una v\u00eda de resarcimiento para todas aquellas personas que adquirieron viviendas y posteriormente fueron v\u00edctimas del fracaso de la empresa con la que contrataron. Teniendo en cuenta el movimiento del mercado inmobiliario espa\u00f1ol en los \u00faltimos a\u00f1os, todo ello puede dar lugar a muchas reclamaciones de consumidores tanto espa\u00f1oles como internacionales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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