{"id":3546,"date":"2020-10-28T06:08:35","date_gmt":"2020-10-28T06:08:35","guid":{"rendered":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/?p=3546"},"modified":"2020-10-28T06:09:18","modified_gmt":"2020-10-28T06:09:18","slug":"la-reduccio-de-la-renda-i-altres-mesures-covid-19-per-als-arrendaments","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/la-reduccio-de-la-renda-i-altres-mesures-covid-19-per-als-arrendaments\/","title":{"rendered":"La reducci\u00f3 de la renda i altres mesures COVID-19 per als arrendaments"},"content":{"rendered":"\n<h3>La nova regulaci\u00f3 legal de la cl\u00e0usula \u201crebus sic stantibus\u201d per als sup\u00f2sits de suspensi\u00f3 o restriccions decretades per afrontar la pand\u00e8mia de la COVID-19, en els sectors del comer\u00e7 i la ind\u00fastria a Catalunya.<\/h3>\n\n\n\n<p>La publicaci\u00f3 en el DOGC de 22 d&#8217;octubre de 2020 del &#8220;<em>DECRET LLEI 34\/2020, de 20 d&#8217;octubre, de mesures urgents de suport a l&#8217;activitat econ\u00f2mica desenvolupada en locals de negoci arrendats<\/em>&#8220;, \u00e9s un pas m\u00e9s que el Govern de la Generalitat de Catalunya ha donat en la voluntat de donar solucions als problemes relacionats amb el lloguer.<\/p>\n\n\n\n<p>Si fa unes setmanes era per establir l\u00edmits als preus dels lloguers d&#8217;habitatge amb el clar objectiu de tractar de posar fre a l&#8217;increment del preu de l&#8217;habitatge en determinades zones, aquesta vegada, l&#8217;eina es destina a facilitar la renegociaci\u00f3 de les rendes dels lloguers diferents dels d&#8217;habitatge habitual, en el marc de les mesures restrictives de determinades activitats, dictades amb motiu de la pand\u00e8mia de la COVID-19.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00d2bviament, no \u00e9s objecte d&#8217;aquesta nota valorar pol\u00edticament la norma dictada, per\u00f2 s\u00ed que \u00e9s necessari apuntar que, des de la perspectiva estrictament jur\u00eddica, presenta seriosos dubtes sobre:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>El t\u00edtol competencial utilitzat per regular una q\u00fcesti\u00f3 que sembla que no \u00e9s pr\u00f2pia del Dret Civil de Catalunya.<\/li><li>Obviant la q\u00fcesti\u00f3 del t\u00edtol competencial, perqu\u00e8 no s&#8217;ha optat per estendre la necess\u00e0ria regulaci\u00f3 de la mal anomenada cl\u00e0usula &#8220;rebus sic stantibus&#8221; a altres mat\u00e8ries contractuals, encara que es manifesti una voluntat pol\u00edtica per dur a terme una futura regulaci\u00f3 legal en aquest sentit.<\/li><li>I finalment, sobre la soluci\u00f3 salom\u00f2nica adoptada, m\u00e9s pr\u00f2pia d&#8217;uns altres temps, que d&#8217;una norma jur\u00eddica moderna, i l&#8217;eventual revisi\u00f3 judicial de l&#8217;aplicaci\u00f3 de la norma.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Si ens endinsem en el detall de la regulaci\u00f3, en primer lloc, procedim a determinar l&#8217;<strong>\u00e0mbit d&#8217;aplicaci\u00f3 de la norma<\/strong>, l&#8217;entrada en vigor de la qual t\u00e9 lloc el mateix dia de la seva publicaci\u00f3 en el DOGC (22\/10\/2020):<\/p>\n\n\n\n<p>A partir del que es disposa en l&#8217;article 1, concloem que la norma es refereix exclusivament a:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Contractes d&#8217;arrendament que no siguin d&#8217;habitatge, sigui habitual sigui de temporada, que s&#8217;hagin subscrit a partir de l&#8217;1 de gener de 1995 (data de l&#8217;entrada en vigor de la Llei d&#8217;Arrendaments Urbans).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Segons el nostre criteri, es refereix tant a contractes sotmesos al T\u00edtol III de la LAU (contractes d&#8217;arrendament d&#8217;\u00fas diferent del d&#8217;habitatge) com a contractes sotmesos al Codi Civil per no tractar-se \u201cd\u2019edificacions urbanes&#8221;, ja que la norma analitzada es refereix a &#8220;b\u00e9ns immobles&#8221; en general, sense distingir si s\u00f3n edificacions o no.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Com ja apunt\u00e0vem, han de ser contractes subscrits a partir de l&#8217;1 de gener de 1995, entenent que aquesta refer\u00e8ncia ho \u00e9s per afectar de ple als nous contractes de la LAU de 1994.<\/li><li>La norma fa refer\u00e8ncia al fet que el dest\u00ed dels b\u00e9ns arrendats ha de ser comercial o industrial, amb el que podem pressuposar que abastaria a un gran nombre d&#8217;arrendaments d&#8217;\u00fas diferent del d&#8217;habitatge, amb el dubte m\u00e9s que \u00f2bvia qu\u00e8 passa amb altres sectors com el docent, assistencial o recreatiu, per posar exemples, que aparentment queden fora de la norma.<\/li><li>A m\u00e9s, perqu\u00e8 l&#8217;arrendatari pugui instar la modificaci\u00f3 de la renda contractual pactada, \u00e9s necessari que s&#8217;hagi decretat o la suspensi\u00f3 d&#8217;una activitat concreta o la restricci\u00f3 de l&#8217;aprofitament el ben arrendat, sempre per una autoritat p\u00fablica, i nom\u00e9s en l&#8217;\u00e0mbit de la pand\u00e8mia de la COVID-19.<\/li><li>Finalment, escau valorar si la norma est\u00e0 establint un requisit final consistent que les mesures restrictives o de suspensi\u00f3 hagin provocat un desequilibri de les prestacions entre arrendador i arrendatari. Al nostre judici, la resposta hauria de ser afirmativa, si el que es pret\u00e9n amb la norma \u00e9s aplicar la doctrina de l&#8217;anomenada cl\u00e0usula &#8220;rebus sic stantibibus&#8221; a sup\u00f2sits molt concrets derivats de la pand\u00e8mia de la COVID-19, perqu\u00e8 aix\u00ed s&#8217;ha anat exigint per aquesta doctrina. Per tant, entenem que \u00e9s necessari o almenys aconsellable, segons el nostre criteri, i a pesar que el Decret llei no l&#8217;estableix com a obligatori, que s&#8217;acrediti que la mesura adoptada produeix de manera efectiva i real un desequilibri de les prestacions, i que per tant, no es tracta simplement de demostrar que l&#8217;activitat est\u00e0 afectada d\u2019una mesura de suspensi\u00f3 o restricci\u00f3, sin\u00f3 que \u00e9s aquesta mesura la que produeix aquest desequilibri de les contraprestacions, perqu\u00e8 una altra cosa seria desnaturalitzar la doctrina sobre la &#8220;rebus sic stantibus&#8221;.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>No ens cansarem d&#8217;advertir que el Decret llei no exigeix aquest principi de prova, i que sembla que m\u00e9s aviat es tracta d&#8217;un dret que sorgeix per se, amb car\u00e0cter autom\u00e0tic, pel sol fet que l&#8217;activitat de l&#8217;arrendatari estigui sotmesa a alguna mesura de suspensi\u00f3 o restrictiva, per\u00f2 aix\u00f2 no significa que en el futur els tribunals no puguin decretar que no hi havia lloc a aplicar la norma perqu\u00e8 no existia el desequilibri de prestacions que es pret\u00e9n evitar.<\/p>\n\n\n\n<p>En segon lloc, passem a analitzar el mecanisme per a l&#8217;aplicaci\u00f3 de la norma:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>En aquest sentit, la norma \u00e9s molt senzilla. Nom\u00e9s que l&#8217;arrendatari remeti a l&#8217;arrendador un burofax o qualsevol altra notificaci\u00f3 fefaent (p. ex. requeriment notarial) perqu\u00e8 la norma comenci a desplegar els seus efectes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c9s necessari aclarir que els efectes de requeriment de l&#8217;inquil\u00ed s\u00f3n immediatament aplicables, perqu\u00e8 l&#8217;article 2.2. estableix que des que es rebi el requeriment, l&#8217;arrendador ha d&#8217;abstenir-se d&#8217;emetre qualsevol factura fins que s&#8217;arribi a un acord o es compleixi el mes de negociaci\u00f3, amb el que de fet, el requeriment produeix una suspensi\u00f3 autom\u00e0tica de les obligacions econ\u00f2miques de l&#8217;arrendador<\/p>\n\n\n\n<p>Finalment, procedim a comentar les conseq\u00fc\u00e8ncies legals de la falta d&#8217;acord entre les parts.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Parlem de &#8220;falta d&#8217;acord&#8221; perqu\u00e8 l&#8217;objectiu de la norma \u00e9s que les parts negoci\u00efn durant el termini d&#8217;un mes la modificaci\u00f3 de les &#8220;condicions contractuals&#8221; (qualsevol, no sols la renda) que permetin reequilibrar les prestacions, com aix\u00ed resulta de l&#8217;article 2.<\/li><li>Davant una eventual i m\u00e9s que probable falta d&#8217;acord, la norma estableix uns criteris OBLIGATORIS per a la reducci\u00f3 de la renda del lloguer.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>No ens cansarem de dir que la soluci\u00f3 salom\u00f2nica proposada no t\u00e9 per qu\u00e8 ser sempre la m\u00e9s justa i la que permeti, en tots els casos, aconseguir evitar l&#8217;indesitjable desequilibri de les prestacions, per\u00f2 el fet \u00e9s que el Govern ha optat per aquesta soluci\u00f3 en lloc d&#8217;altres mesures provisionals, la qual cosa no significa que pugui ser q\u00fcestionable la seva aplicaci\u00f3, si en un eventual procediment judicial posterior es demostra que el desequilibri no existia.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Els criteris s\u00f3n els seg\u00fcents:<\/li><li>En cas de suspensi\u00f3 total de l&#8217;activitat: la renda i altres quantitats degudes per l&#8217;arrendatari es reduiran en un 50% mentre duri la mesura de suspensi\u00f3.<\/li><li>En cas de restricci\u00f3 parcial de l&#8217;aprofitament de l&#8217;immoble, la renda i altres quantitats degudes es reduiran en una proporci\u00f3 igual a la meitat de la p\u00e8rdua de l&#8217;aprofitament, mesura per la reducci\u00f3 de l&#8217;aforament, horari o una altra limitaci\u00f3 decretada, mentre durin les restriccions.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La modificaci\u00f3 de la renda es produeix autom\u00e0ticament en el moment en el qual les parts arriben a un acord o quan es compleix el mes de negociaci\u00f3, sense haver arribat a un acord, i amb efectes retroactius a la data de la remissi\u00f3 del requeriment.<br>Per a l&#8217;aplicaci\u00f3 dels criteris legals, la norma ens ofereix, a m\u00e9s, altres elements a tenir en compte:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>El servei de lliurament a domicili o recollida en el local, no afecta l&#8217;aplicaci\u00f3 dels criteris.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Addicionalment a la reducci\u00f3 de la renda, el Decret llei estableix altres mesures complement\u00e0ries en benefici de l&#8217;arrendatari:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>L&#8217;arrendatari pot exigir que l&#8217;arrendador imputi, totalment o parcialment, al pagament de la renda i altres despeses derivades del contracte, quantes quantitats s&#8217;hagin prestat com a garantia del compliment del contracte, excepte fian\u00e7a legal o altres garanties dipositades en l&#8217;organisme competent, obligant-se l&#8217;arrendatari a reposar aquestes sumes en el termini m\u00e0xim d&#8217;1 any des que desaparegui la mitjana restrictiva o de suspensi\u00f3.<\/li><li>Si les mesures de suspensi\u00f3 (no en cas de mesures restrictives) s&#8217;allarguessin m\u00e9s de tres mesos en el transcurs d&#8217;un any natural computat des de l&#8217;entrada en vigor de la norma (22\/10\/2020) l&#8217;arrendatari vaig poder una altra per desistir unilateralment del contracte, sense que li sigui aplicable cap penalitzaci\u00f3. L&#8217;arrendatari pot exercitar aquest dret de desistiment una vegada es compleixi el tercer mes de suspensi\u00f3 i fins que els tres mesos posteriors a l&#8217;aixecament total de la suspensi\u00f3, mitjan\u00e7ant notificaci\u00f3 fefaent remesa a l&#8217;arrendador amb un mes d&#8217;antelaci\u00f3 a la data d&#8217;efectes. D&#8217;aquesta manera, la norma recull el criteri de la doctrina en el sentit que la &#8220;rebus sic stantibus&#8221; pot portar a la resoluci\u00f3 contractual i no sols la modificaci\u00f3 de les condicions contractuals, si les circumst\u00e0ncies s&#8217;allarguen en el temps.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La nova regulaci\u00f3 legal de la cl\u00e0usula \u201crebus sic stantibus\u201d per als sup\u00f2sits de suspensi\u00f3 o restriccions decretades per afrontar la pand\u00e8mia de la COVID-19, en els sectors del comer\u00e7 i la ind\u00fastria a Catalunya. La publicaci\u00f3 en el DOGC de 22 d&#8217;octubre de 2020 del &#8220;DECRET LLEI 34\/2020, de 20 d&#8217;octubre, de mesures urgents [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":3469,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[74],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3546"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3546"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3546\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3548,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3546\/revisions\/3548"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3469"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3546"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3546"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3546"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}