[et_pb_section bb_built=”1″][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.13.1″]<\/p>\n
Despr\u00e9s d’intenses negociacions dels grups parlamentaris, que inicialment condu\u00efen a pensar que la iniciativa quedaria en res, finalment, el passat 21 de setembre de 2020 es va publicar en el DOGC la LLEI 11\/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en mat\u00e8ria de contenci\u00f3 de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, per la qual es pret\u00e9n establir un cert control sobre l’increment del preu dels arrendaments en determinades localitats especialment sensibles.<\/p>\n
Sense entrar a analitzar la bondat de la norma, conv\u00e9 posar en relleu que es tracta d’una norma una miqueta complexa quan es regulen diversos sup\u00f2sits per als quals no sempre les condicions per a la seva aplicaci\u00f3 s\u00f3n f\u00e0cils d’entendre.<\/p>\n
Seguidament tractarem de fer un esquema dels diversos sup\u00f2sits que regula la norma, tractant de fer la norma m\u00e9s comprensible.<\/p>\n
En primer lloc, cal referir-se a l’\u00e0mbit d’aplicaci\u00f3 de la norma que, d’acord amb la seva redacci\u00f3, es refereix a:<\/p>\n
a) Arrendaments d’habitatge permanent (per tant, no afecta locals o arrendaments d’habitatge de temporada).
\nb) Sempre que l’habitatge estigui en una zona declarada amb un \u201cmercat d’habitatge tens\u201d.
\nS’exclouen expressament de l’aplicaci\u00f3:
\na) Contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a mecanismes especials de determinaci\u00f3 de renda.
\nb) Contractes subscrits abans de l\u20191\/1\/1995.
\nc) Contractes sobre habitatges de protecci\u00f3 oficial.
\nd) Sobre habitatges afectes a xarxes p\u00fabliques d’inserci\u00f3.
\ne) Sobre habitatges de car\u00e0cter assistencial.
\nf) Contractes que se subscriguin conforme a les disposicions referents al lloguer social obligatori.<\/p>\n
<\/p>\n
Determinat l’\u00e0mbit d’aplicaci\u00f3 de la llei, el seg\u00fcent pas \u00e9s determinar qu\u00e8 s’ent\u00e9n per \u201cl\u2019\u00e0rea amb mercat d\u2019habitatges tens\u201d: S’ent\u00e9n per tals els municipis o parts d’ells que estiguin en risc de no disposar d’una dotaci\u00f3 suficient d’habitatges de lloguer a preu assequible, ja sigui perqu\u00e8 (i) la mitjana de preus creix per damunt a la mitjana de Catalunya, perqu\u00e8 (ii) el cost del lloguer respecte del pressupost familiar superi el 30% dels ingressos, o que (iii) el creixement del preu dels lloguers s’hagi incrementat almenys 3% per sobre de la taxa interanual de l’IPC de Catalunya, en els \u00faltims cinc anys.<\/p>\n
Fixats aquests par\u00e0metres, li correspon a la Generalitat, i excepcionalment l’Ajuntament de Barcelona i a l’\u00e0rea Metropolitana de Barcelona, acordar la determinaci\u00f3 d’aquestes \u00e0rees, mitjan\u00e7ant un procediment que no \u00e9s objecte d’aquesta nota.<\/p>\n
Determinada cadascuna de les \u00e0rees, s’aplica a aquest territori l’\u00edndex de refer\u00e8ncia que fixi la Generalitat, i que est\u00e0 publicat en la web de l\u2019Ag\u00e8ncia d\u2019Habitatge de Catalunya.<\/p>\n
<\/p>\n
Una vegada tenim fixats els elements clau de la norma, \u00e9s a dir, tipus de contractes i \u00e0rees afectades, la Llei estableix les regles concretes per fer efectiva la moderaci\u00f3 dels lloguers, establint els seg\u00fcents par\u00e0metres o l\u00edmits:<\/p>\n
a) La renda dels contractes afectats en aquestes \u00e0rees (i) no pot superar el preu de refer\u00e8ncia per a finques de caracter\u00edstiques an\u00e0logues i, (ii) no pot superar-se l’\u00faltima renda pactada en l’\u00faltim contracte subscrit per a aquesta finca, degudament actualitzada per l’\u00edndex de garantia de competitivitat, si l’habitatge s’ha arrendat en els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei.<\/p>\n
No apliquen aquestes regles en els seg\u00fcents casos:<\/p>\n
i. En casos als quals es refereix l’anterior apartat (ii), aquest no aplicaria si:<\/p>\n
a) Hi havia relaci\u00f3 de parentiu entre les parts que van subscriure aquest contracte.
\nb) El contracte es formalitza respecte d’un habitatge inicialment excl\u00f2s de l’\u00e0mbit d’aplicaci\u00f3 de la Llei, quan cessament el r\u00e8gim de determinaci\u00f3 de la renda que li era aplicable.<\/p>\n
ii. En els caos en els quals sent aplicable la Llei, la finca hagu\u00e9s estat arrendada dins dels cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, si la part arrendadora \u00e9s una persona f\u00edsica la unitat de conviv\u00e8ncia de la qual t\u00e9 ingressos iguals o menors a 2,5 vegades l’indicador de renda de sufici\u00e8ncia de Catalunya, no li aplica el l\u00edmit establert en l’apartat (i) de la lletra a) anterior, per\u00f2 s\u00ed el que s’estableix en el seg\u00fcent apartat (ii) de la lletra a). Es reconeix la possibilitat que, en cas de ser la renda inferior al preu de refer\u00e8ncia, es pugui incrementar fins a aquest l\u00edmit (l’excepci\u00f3 no s\u2019aplica en casos que la renda sigui inferior o igual a 3,5 vegades l’indicador de renda de sufici\u00e8ncia \u201cponderat\u201d).<\/p>\n
b) Determinaci\u00f3 del preu de refer\u00e8ncia:<\/p>\n
El preu de refer\u00e8ncia resulta de l’\u00edndex de refer\u00e8ncia que es fa p\u00fablic per la Generalitat, que a l’efecte d’aquesta Llei s’equipessin. Si el contracte no diu res, el preu \u00e9s el que resulti de l’aplicaci\u00f3 de l’\u00edndex.<\/p>\n
Per aix\u00f2, els contractes afectes a aquesta Llei han d’incloure el document que genera el sistema d’indexaci\u00f3 de preus.<\/p>\n
c) Increments del preu i actualitzaci\u00f3<\/p>\n
Cap que l’arrendadora aplicaci\u00f3 un increment del preu del lloguer o actualitzaci\u00f3 en els seg\u00fcents casos:<\/p>\n
i. En cas d’execuci\u00f3 d’obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o efici\u00e8ncia energ\u00e8tica. L’increment calcular\u00e0 sobre la base del capital invertit, conforme a la vigent Llei d’Arrendaments Urbans, seguint aquestes normes:<\/p>\n
a. No s\u00f3n computables les subvencions o ajudes p\u00fabliques.
\nb. L’aplicaci\u00f3 d’aquest increment impedeix l’aplicaci\u00f3 del seg\u00fcent suposat d’increment.<\/p>\n
ii. El preu resultant d’aplicar l’\u00edndex per metre quadrat \u00fatil, es pot modificar a l’al\u00e7a o a la baixa, fins a un m\u00e0xim d’un 5% si concorren, i es justifiquen, tres de les seg\u00fcents caracter\u00edstiques en l’habitatge:<\/p>\n
a. Ascensor
\nb. Aparcament
\nc. Mobles
\nd. Calefacci\u00f3 o refrigeraci\u00f3.
\ne. Zones comunit\u00e0ries
\nf. Piscina o equipaments an\u00e0legs
\ng. Servei de consergeria
\nh. Vistes especials<\/p>\n
iii. En el cas de realitzaci\u00f3 d’obres de millora, strictu sensu, l’arrendador podr\u00e0 incrementar la renda en els termes de la Llei d’Arrendaments Urbans, sense els l\u00edmits d’aquesta Llei.<\/p>\n
iv. Per a habitatges nous o resultants d’una gran rehabilitaci\u00f3, el l\u00edmit al preu s’estableix en el marge superior de la forqueta que resulta de l’\u00edndex de preus, tret que existeixin subvencions, i en aquest cas s’aplicar\u00e0 la norma general (\u00edndex mitj\u00e0).<\/p>\n
v. La renda resultant de l’aplicaci\u00f3 d’aquesta Llei nom\u00e9s pot actualitzar-se conforme a les normes resultants de la Llei d’Arrendaments Urbans.<\/p>\n
vi. L’Arrendador pot repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals de l’habitatge conforme a la Llei d’Arrendaments Urbans, i anualment, durant el mes de gener, ha de presentar una liquidaci\u00f3 definitiva d’aquests, si s’hagu\u00e9s fet mitjan\u00e7ant pagaments a compte.<\/p>\n
d) Altres consideracions<\/p>\n
a. L’arrendatari pot sol\u00b7licitar al responsable de les fiances arrendat\u00e0ries informaci\u00f3 sobre la renda del contracte anterior per poder verificar el seu import.<\/p>\n
b. L’arrendatari t\u00e9 dret a sol\u00b7licitar el reemborsament de les quantitats cobrades en exc\u00e9s per l’arrendador, incrementades en l’inter\u00e8s legal dels diners m\u00e9s tres punts.<\/p>\n
c. Totes les ofertes d’arrendament han d’incloure informaci\u00f3 sobre l’aplicaci\u00f3 de la Llei.<\/p>\n
d. El r\u00e8gim sancionador \u00e9s el que resulta de la Llei del dret a l’habitatge (que queda modificat en aquest \u00e0mbit, en virtut d’aquesta llei).<\/p>\n
e. La Llei fa una anomenada al Govern per a impulsar sistemes de resoluci\u00f3 extrajudicial de conflictes, establint que, en casos d’arrendaments subscrits per empreses i consumidors, aquests poden acudir a la mediaci\u00f3 o a l’arbitratge de consum.<\/p>\n
f. S’estableix que el procediment judicial de resoluci\u00f3 de conflictes ser\u00e0 el judici verbal, norma que \u00e9s de dubtosa aplicaci\u00f3 perqu\u00e8 envaeix la regulaci\u00f3 de la Llei d’Enjudiciament Civil.<\/p>\n
e) R\u00e8gim transitori
\na. La Llei s’aplica a contractes subscrits amb posterioritat a la seva entrada en vigor o a renovacions de contractes anteriors.
\nCom a resulta evident de la redacci\u00f3 d’aquesta nota l’aplicaci\u00f3 d’aquesta Llei resultar\u00e0 problem\u00e0tica perqu\u00e8 la seva pr\u00f2pia redacci\u00f3, poc sistematitzada, la complexitat dels sup\u00f2sits de fet i excepcions s\u00f3n terreny adobat per a tota classe de conflictes entre arrendatari i arrendador, aix\u00f2 sense perjudici de la m\u00e9s que dubtosa constitucionalitat de la norma, que a data d’aquesta nota encara ning\u00fa ha plantejat.<\/p>\n
[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
El passat 21 de setembre de 2020 es va publicar en el DOGC la LLEI 11\/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en mat\u00e8ria de contenci\u00f3 de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, per la qual es pret\u00e9n establir un cert control sobre l’increment del preu dels arrendaments en determinades localitats especialment sensibles.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":3384,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_mo_disable_npp":""},"categories":[74],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3405"}],"collection":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3405"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3405\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3408,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3405\/revisions\/3408"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3384"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3405"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3405"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/grupogispert.com\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3405"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}