Abogados y Economistas

07·02·2019

Vuelco del Supremo a la regulación de pisos turísticos

Artículo publicado en El Economista - Montse Martínez Bastida

Hace casi más de diez años que empezó la proliferación de viviendas de uso turístico: pisos, apartamentos o casas particulares, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que se alquilan por cortos periodos de tiempo. Un fenómeno económico que se ha hecho posible gracias a la expansión universal de internet y a las nuevas tecnologías que han comportado la proliferación de potentes canales de oferta turística que facilitan su comercialización.

El boom del alquiler de viviendas de uso turístico está teniendo efectos visibles en la sociedad. Los más relevante son; el encarecimiento del alquiler a particulares en los centros de las ciudades; el consiguiente desplazamiento de los vecinos hacia las periferias y la creciente inseguridad que supone para los vecinos de dichas viviendas la alta rotación de turistas que acceden a ellas. Y también está teniendo efectos visibles en el sentido de añadir caos al ordenamiento jurídico, pues al igual que está pasando con otros fenómenos asociados a la llamada nueva economía, las regulaciones legales inician su andadura mucho después de que el fenómeno económico ya esté funcionando a pleno ritmo, con la consiguiente dificultad de reglamentar actividades que de facto ya llevan su propia dinámica; una falta de previsión cuyas consecuencias acaban en litigios importantes, como se está viendo también con claridad en el actual conflicto del sector del taxi y los VTC.

Las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han tratado de poner cierto orden dictando leyes, decretos y ordenanzas de regulación de las viviendas de uso turístico. Normativa que no ha sido pacífica y que en varias ocasiones ha sido objeto de impugnación por parte de las asociaciones de propietarios de viviendas de uso turístico al considerar que dicha normativa impone restricciones a su actividad que atentan contra la libertad de mercado y contra la libre competencia, por lo que han acudido a los tribunales.

Hasta la fecha, estas asociaciones acumulaban tres sentencias favorables en Barcelona y dos en Oviedo y han recurrido judicialmente la ley de Baleares. Ahora estas asociaciones ya cuentan con otra sentencia favorable, la dictada por el Tribunal Supremo en fecha 10 de diciembre de 2018.

Esta reciente sentencia del alto tribunal da un nuevo vuelco al Decreto 79/2014 de 10 de julio por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid, declarando nulos dos de los requisitos que exigía dicho Decreto para poder operar como viviendas de uso turístico.

Vayamos por pasos: cuando se aprobó el Decreto 79/2014 en julio de 2014 se exigían varios requisitos que debían cumplir las viviendas de uso turístico para poder operar como tales, entre ellos; la presentación de una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo; disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente; no contratar por periodos inferiores a cinco días y no utilizar las viviendas como residencia permanente; inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y disponer de cedula de habitabilidad o de primera ocupación.

Pues bien, alguno de los requisitos anteriormente indicados, en particular los relativos a la imposibilidad de contratar por periodo inferiores a cinco días; el disponer de un plano firmado por profesional competente y visado por el colegio profesional correspondiente y, la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, fueron objeto de recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, quien mediante sentencia de fecha 31 de mayo de 2016 declaró nulo y dejó sin efecto uno de los requisitos requeridos por el Decreto, en concreto el relativo a la imposibilidad de contratación por periodos inferiores a cinco días y declaró conforme a derecho los otros dos requisitos impugnados.

La sentencia anteriormente citada, fue objeto de recurso de casación al no estimarse la nulidad de los citados requisitos. Dicho recurso ha sido resuelto mediante la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de diciembre de 2018 quien ha declarado nulos los preceptos del Decreto relativos a la exigencia de disponer de planos de la vivienda visados por colegio profesional y de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y, ello por contravenir principalmente la Ley sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio, al considerar el alto tribunal que ambas exigencias no superan el test de necesidad y proporcionalidad que impone la citada Ley.

Por tanto, tras esta sentencia que ha anulado parcialmente del Decreto de apartamentos y viviendas turísticas en la Comunidad de Madrid, los requisitos para operar como vivienda de uso turístico se han visto reducidos de seis a tres, siendo por tanto preciso para ejercer la actividad de vivienda turística la presentación de una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo; disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente y disponer de cedula de habitabilidad o de primera ocupación.

Finalmente y casi cinco años después de la promulgación del Decreto 79/2014 queda fijado el régimen jurídico aplicable a las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid.

Por tanto, la regulación de esta importante actividad comercial sigue sumida en una incertidumbre que crea inseguridad jurídica, a la que hay que añadir las diferencias regulatorias de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos del estado Español, algunas de las cuales están también a la espera de las diferentes impugnaciones de que han sido objeto.